หลักกฎหมายการครอบครองปรปักษ์

 

บทที่ ๑

หลักเกณฑ์การครอบครองปรปักษ์ (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๘๒)

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา ๑๓๘๒ บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์

 

องค์ประกอบของการครอบครองปรปักษ์

๑. บุคคลผู้ครอบครอง

·        บุคคลใด: ผู้ครอบครองอาจเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้ เช่น วัด (ฎีกาที่ ๑๔๗๙-๑๔๘๐/๒๕๒๔), หรือคนต่างด้าว (ฎีกาที่ ๕๐๑๖/๒๕๕๕)

·        อย่างไรก็ตาม หน่วยที่ไม่มีสถานะเป็นนิติบุคคล เช่น ห้างหุ้นส่วนสามัญที่ไม่ได้จดทะเบียน ไม่สามารถครอบครองที่ดินโดยปรปักษ์ได้ (ฎีกาที่ ๘๔/๒๕๑๒)

 

๒. ทรัพย์สินที่ถูกครอบครอง

Ø  ต้องเป็นทรัพย์สินที่มีกรรมสิทธิ์: การครอบครองปรปักษ์จะเกิดขึ้นได้เฉพาะในทรัพย์สินที่ผู้อื่นมีกรรมสิทธิ์อยู่แล้ว เช่น ที่ดินที่มีโฉนด หรือโฉนดตราจอง (ฎีกาที่ ๑๕๕๗/๒๕๔๙)

Ø  ต้องเป็นทรัพย์สินของผู้อื่น: ผู้ครอบครองจะอ้างการครอบครองปรปักษ์ในทรัพย์สินของตนเองไม่ได้ (ฎีกาที่ ๔๘๔๓/๒๕๔๕)

·      หากผู้ร้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินอยู่แล้ว โดยใส่ชื่อบุคคลอื่นถือกรรมสิทธิ์แทน จะไม่สามารถยื่นคำร้องขอครอบครองปรปักษ์ในที่ดินของตนเองได้ (ฎีกาที่ ๑๒๘๙๕/๒๕๕๕)

·      กรณีที่ผู้ร้องอ้างว่าตนเองได้สิทธิครอบครองในที่ดินมาก่อนที่จะมีการออกโฉนด เช่น ครอบครองมาตั้งแต่ที่ดินยังเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. ๓ ก.) ถือเป็นการยืนยันความเป็นเจ้าของมาแต่ต้น จึงไม่อาจอ้างการครอบครองปรปักษ์ได้ (ฎีกาที่ ๕๓๘๔/๒๕๖๕)

Ø  การครอบครองโดยเข้าใจผิด:

·      แม้ผู้ครอบครองจะเข้าใจผิดว่าที่ดินที่ตนครอบครองเป็นของตนเอง แต่ความจริงเป็นที่ดินของผู้อื่น ก็สามารถนับระยะเวลาการครอบครองปรปักษ์ได้ ไม่จำเป็นต้องรู้ว่าเป็นที่ดินของผู้อื่นตั้งแต่แรก (ฎีกาที่ ๖๑๕๑/๒๕๕๘, ๙๔๕๕/๒๕๕๘)

·      ในทางกลับกัน หากเข้าไปครอบครองที่ดินโดยเห็นว่าเป็นที่ดินว่างเปล่าและเข้าใจว่าไม่มีเจ้าของ จะไม่ถือว่าเป็นการครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นเพื่ออ้างการครอบครองปรปักษ์ (ฎีกาที่ ๓๕๖๕/๒๕๖๕)

Ø  การครอบครองที่ดินมือเปล่าที่ต่อมามีโฉนด: หากมีการซื้อที่ดินมือเปล่าและเข้าครอบครองอย่างเป็นเจ้าของ ต่อมาผู้ขายนำที่ดินส่วนนั้นไปรวมออกโฉนดเป็นชื่อของตน ผู้ซื้อซึ่งยังคงครอบครองที่ดินนั้นอยู่โดยสงบ เปิดเผย และมีเจตนาเป็นเจ้าของ สามารถเริ่มนับระยะเวลาการครอบครองปรปักษ์ได้ตั้งแต่วันที่ออกโฉนดเป็นต้นไป (ฎีกาที่ ๔๖๗๖/๒๕๖๐, ๕๘๐๑/๒๕๔๔)

 

๓. ลักษณะการครอบครอง

·        การยึดถือครอบครอง: ต้องเป็นการเข้าไปยึดถือครอบครองตามความเป็นจริง เช่น อยู่อาศัย ทำประโยชน์ และแสดงอาณาเขตอย่างชัดเจน การมีชื่อในโฉนดหรือเสียภาษีบำรุงท้องที่เพียงอย่างเดียวไม่ถือเป็นการครอบครอง (ฎีกาที่ ๒๒๓๐/๒๕๔๒)

Ø กรณีไม่ถือว่ามีการครอบครอง: หากที่ดินเป็นที่ว่างเปล่า มีหญ้าขึ้นรก ไม่ได้เข้าทำประโยชน์อย่างจริงจัง แม้จะทำรั้วรุกล้ำเข้าไปนานเกิน 10 ปี ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ (ฎีกาที่ ๔๘๖/๒๕๔๒) การสร้างเพียงรั้วกำแพงหรือตอม่อเสาสัญญาณ ไม่ถือเป็นการเข้าครอบครองโดยเจตนาเป็นเจ้าของ (ฎีกาที่ ๒๔๐๐/๒๕๖๖)

·        โดยความสงบ: หมายถึง การครอบครองโดยไม่ถูกฟ้องร้องหรือถูกกำจัดให้ออกไป (ฎีกาที่ ๗๗๒/๒๕๐๕)

Ø การโต้เถียงสิทธิกัน (ฎีกาที่ ๓๘๖๔/๒๕๕๔), การร้องเรียนต่อหน่วยงานราชการ (ฎีกาที่ ๑๕๖๗๖/๒๕๕๖), หรือการที่เจ้าของเดิมนำที่ดินไปจำนอง (ฎีกาที่ ๓๔๖/๒๕๖๔) ไม่ถือว่าทำให้การครอบครองนั้นไม่สงบ

Ø กรณีที่ไม่สงบ: การถูกเจ้าหนี้ยึดทรัพย์เพื่อขายทอดตลาด (ฎีกาที่ ๓๕๔/๒๕๖๔), การแจ้งความร้องทุกข์ดำเนินคดี (ฎีกาที่ ๑๐๐๖๑/๒๕๕๕), หรือการครอบครองในระหว่างที่มีคดีฟ้องร้องกันอยู่ (ฎีกาที่ ๑๐๙๓/๒๕๑๗)

Ø หากความไม่สงบเกิดขึ้นหลังจากครอบครองครบ 10 ปีแล้ว ไม่มีผลกระทบต่อกรรมสิทธิ์ที่ได้มาแล้ว (ฎีกาที่ ๒๐๓๙/๒๕๕๑)

·        โดยเปิดเผย: การครอบครองต้องไม่ถูกซ่อนเร้นหรือปกปิดเช่น การสร้างฐานรากของโรงเรือนรุกล้ำใต้ดิน ถือเป็นการครอบครองที่ไม่เปิดเผย (ฎีกาที่ ๕๒๓๘/๒๕๔๖)

·        ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ: เป็นการแสดงออกถึงการยึดถือทรัพย์สินเพื่อตนเอง

Ø การไม่เข้าทำประโยชน์ในที่ดิน (ฎีกาที่ ๔๘๖/๒๕๔๒, ๒๒๓๐/๒๕๔๒) หรือการปลูกสร้างบ้านชั่วคราวที่ไม่มั่นคงแข็งแรงในลักษณะของชุมชนแออัด อาจบ่งชี้ว่าไม่มีเจตนาเป็นเจ้าของ (ฎีกาที่ ๓๓๔๓/๒๕๕๓)

Ø การซื้อที่ดินมาและเข้าครอบครองอยู่อาศัย ถือเป็นการครอบครองอย่างเป็นเจ้าของ (ฎีกาที่ ๔๖๗๖/๒๕๖๐)

 

 

 

๔. ระยะเวลาการครอบครอง

·        อสังหาริมทรัพย์: ต้องครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี

·        สังหาริมทรัพย์: ต้องครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปี

·        การนับระยะเวลา: เริ่มนับเมื่อมีองค์ประกอบครบถ้วน โดยเฉพาะการครอบครองที่ดินมีโฉนด จะเริ่มนับระยะเวลาได้ตั้งแต่วันที่ออกโฉนดเป็นต้นไป ไม่สามารถนับระยะเวลาที่ครอบครองก่อนออกโฉนดรวมเข้ามาได้ (ฎีกาที่ ๖๗๗/๒๕๕๐)

·        การสิ้นสุดของระยะเวลา: ระยะเวลาการครอบครองจะสะดุดหยุดลง หากที่ดินถูกโอนไปยังบุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยสุจริต เสียค่าตอบแทน และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว ผู้ครอบครองจะต้องเริ่มนับระยะเวลาใหม่ (ฎีกาที่ ๘๗๐๐/๒๕๕๐) เมื่อมีผู้รับโอนโดยสุจริตคนแรกแล้ว สิทธิของผู้ครอบครองปรปักษ์ย่อมขาดตอน และผู้รับโอนคนต่อๆ มา ไม่จำเป็นต้องสุจริตก็ได้ (ฎีกาที่ ๘๘๗๓/๒๕๕๙)

 

ผลของการครอบครองปรปักษ์

  • การได้กรรมสิทธิ์: เมื่อครอบครองครบตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด ผู้ครอบครองย่อมได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นโดยผลของกฎหมายทันที
  • การยอมรับกรรมสิทธิ์ของผู้อื่นภายหลัง: การยอมรับอำนาจกรรมสิทธิ์ของเจ้าของเดิม (เช่น ตกลงจะขอซื้อที่ดิน) หลังจากที่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์แล้ว ไม่มีผลเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ที่ได้มา (ฎีกาที่ ๖๔๖๘/๒๕๕๔)
  • การสละกรรมสิทธิ์: แม้จะได้กรรมสิทธิ์มาแล้ว ผู้ครอบครองก็อาจสละเจตนาครอบครองหรือสละกรรมสิทธิ์นั้นได้ เช่น การยอมรับแนวเขตที่ดินของผู้อื่นในการรังวัด (ฎีกาที่ ๗๓๘๒/๒๕๔๘)
  • การตกทอดทางมรดก: สิทธิในการได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ไม่ใช่สิทธิเฉพาะตัว สามารถตกทอดแก่ทายาทได้ (ฎีกาที่ ๑๒๗๓๕/๒๕๕๕)

 

 

บทที่ ๒

การเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือ (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๘๑)

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา ๑๓๘๑ บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินอยู่ในฐานะเป็นผู้แทนผู้ครอบครอง บุคคลนั้นจะเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือได้ ก็แต่โดยบอกกล่าวไปยังผู้ครอบครองว่าไม่เจตนาจะยึดถือทรัพย์สินแทนผู้ครอบครองต่อไป หรือตนเองเป็นผู้ครอบครองโดยสุจริต อาศัยอำนาจใหม่อันได้จากบุคคลภายนอก

 

หลักการสำคัญ

ผู้ที่ครอบครองทรัพย์สินแทนผู้อื่น จะไม่สามารถอ้างการครอบครองปรปักษ์ได้ เว้นแต่จะได้ทำการ “เปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือ” โดยการบอกกล่าวเจตนาไปยังเจ้าของทรัพย์สินว่าจะไม่ยึดถือแทนอีกต่อไป แต่จะยึดถือเพื่อตนเองการบอกกล่าวนี้ถือเป็นการแย่งการครอบครองตามมาตรา ๑๓๗๕ ด้วย (ฎีกาที่ ๗๖๗๔/๒๕๔๐, ๕๖๙๗/๒๕๕๓)

 

กรณีที่ถือว่าเป็นการครอบครองแทนผู้อื่น

บุคคลที่ยึดถือทรัพย์สินในสถานะต่อไปนี้ ถือเป็นการครอบครองแทนเจ้าของ:

Ø  ผู้จัดการมรดก: ครอบครองทรัพย์มรดกแทนทายาททุกคน (ฎีกาที่ ๑๓๒๓/๒๕๖๖, ๗๘๗/๒๕๒๔)

Ø  ทายาทและเจ้าของรวม: ทายาทคนหนึ่งที่ครอบครองทรัพย์มรดก 43หรือเจ้าของรวมคนหนึ่งที่ครอบครองที่ดิน ถือว่าครอบครองแทนทายาทหรือเจ้าของรวมคนอื่นด้วย (ฎีกาที่ ๘๒๒/๒๔๙๙, ๒๔๓๔/๒๕๔๙)

Ø  ผู้เช่า: ครอบครองทรัพย์สินที่เช่าแทนผู้ให้เช่า (ฎีกาที่ ๒๙๗๔-๒๙๗๕/๒๕๕๒)

Ø  ผู้อาศัย: ผู้ที่เจ้าของอนุญาตให้อยู่อาศัยหรือทำกิน (ฎีกาที่ ๖๐๒๕/๒๕๕๑, ๑๕๗๙/๒๕๑๔)

Ø  ผู้จะซื้อ: ผู้เข้าครอบครองที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขาย ถือว่าครอบครองแทนผู้จะขายจนกว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ (ฎีกาที่ ๗๔๒๒-๗๔๒๖/๒๕๔๙)

Ø  บิดามารดา: ครอบครองทรัพย์สินของบุตรผู้เยาว์ (ฎีกาที่ ๑๙๕๖/๒๕๒๒)

Ø  ผู้รับโอนที่ไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน: หากผู้โอนเป็นเพียงผู้ครอบครองแทน ผู้รับโอนก็ย่อมอยู่ในฐานะผู้ครอบครองแทนเช่นเดียวกัน (ฎีกาที่ ๘๖๖๑/๒๕๔๔)

Ø  ผู้ให้กู้: ผู้ที่รับมอบที่ดินไว้เป็นประกันหนี้หรือทำกินต่างดอกเบี้ย (ฎีกาที่ ๒๙๐/๒๕๒๖), เว้นแต่สัญญาจะระบุให้ที่ดินตกเป็นของผู้ให้กู้หากไม่ชำระหนี้ (ฎีกาที่ ๑๒๐๘/๒๔๙๑)

Ø  ผู้ขายฝาก: ผู้ขายฝากที่ยังคงครอบครองที่ดินอยู่หลังสัญญาขายฝากครบกำหนด ถือว่าครอบครองแทนผู้ซื้อฝาก (ฎีกาที่ ๓๓๑๕/๒๕๕๒)

 

การบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือ

การบอกกล่าวจะต้องเป็นการแสดงเจตนาโดยตรงไปยังผู้ครอบครองหรือเจ้าของ การกระทำต่อบุคคลภายนอกไม่ถือว่าเป็นการบอกกล่าว

 

กรณีที่ไม่ถือว่าเป็นการบอกกล่าว

·        การยื่นคำร้องขอออกโฉนดที่ดิน (ฎีกาที่ ๑๗๒๔/๒๕๖๓) หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แม้เจ้าของจะยื่นคัดค้านก็ตาม (ฎีกาที่ ๗๖๒๖/๒๕๔๒)

·        การนำเจ้าพนักงานที่ดินไปรังวัด หรือแจ้งสิทธิในการขึ้นทะเบียนเกษตรกร (ฎีกาที่ ๓๓๗/๒๕๖๔)

·        การปลูกบ้านหลังใหม่แทนหลังเดิม (ฎีกาที่ ๗๗๒๑/๒๕๕๐)

·        การบอกกล่าวให้เจ้าของไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ (ฎีกาที่ ๒๔๐๖/๒๕๖๑)

·        การทำสัญญาซื้อขายกันเองระหว่างผู้ครอบครองแทนกับบุคคลภายนอก โดยไม่ได้แจ้งให้เจ้าของทราบ (ฎีกาที่ ๒๒๔๒/๒๕๖๕)

·        ผู้จัดการมรดกโอนที่ดินมรดกเป็นชื่อของตนเองในฐานะส่วนตัว (ฎีกาที่ ๖๔๒๙/๒๕๖๒, ๑๓๒๓/๒๕๖๖)

 

 

 

กรณีที่ถือว่าเป็นการบอกกล่าว

·        การโต้แย้งสิทธิโดยตรง:

·      การคัดค้านการรังวัดที่ดินของเจ้าของ (ฎีกาที่ ๒๕๐๐/๒๕๒๔, ๓๒๔๓/๒๕๖๐)

·      การยื่นคำคัดค้านการขอออกโฉนดที่ดินของเจ้าของ (ฎีกาที่ ๓๖๕๖/๒๕๕๑)

·      การโต้แย้งกับเจ้าของที่ดินว่าเป็นที่ดินของตน (ฎีกาที่ ๓๖๘/๒๕๐๐)

·        การแสดงเจตนาปฏิเสธสิทธิของเจ้าของ:

·      ผู้เช่าไม่ยอมจ่ายค่าเช่าและบอกผู้ให้เช่าไม่ต้องมาเก็บอีก (ฎีกาที่ ๑๖๒๓/๒๕๒๒)

·      ผู้ขายฝากปฏิเสธไม่ทำสัญญาเช่ากับผู้ซื้อฝากหลังครบกำหนดไถ่ถอน (ฎีกาที่ ๒๐๖๕/๒๕๓๓)

·      การสร้างรั้วรุกล้ำและปฏิเสธที่จะรื้อถอนเมื่อเจ้าของเจรจา (ฎีกาที่ ๕๖๙๗/๒๕๕๓)

·        การดำเนินการทางกฎหมาย:

·      การฟ้องคดีต่อศาลเพื่อบังคับให้เจ้าของโอนที่ดินให้ (ฎีกาที่ ๓๓๐๗/๒๕๔๓)

·      การยื่นคำขอรับชำระหนี้ในคดีล้มละลายของเจ้าของ (ฎีกาที่ ๑๖๕๑๓/๒๕๕๕)

 

ข้อสังเกตเพิ่มเติม

  • การบอกกล่าวแก่เจ้าของรวม: หากที่ดินมีเจ้าของรวมหลายคน การบอกกล่าวแก่เจ้าของรวมคนใดคนหนึ่งก็ถือว่าชอบแล้ว ไม่จำเป็นต้องบอกกล่าวแก่ทุกคน (ฎีกาที่ ๓๘๖๙/๒๕๕๔)
  • การบอกกล่าวแก่ทายาท: ในกรณีทรัพย์มรดก อาจต้องบอกกล่าวแก่ทายาททุกคน เพื่อให้การเปลี่ยนลักษณะการยึดถือมีผลสมบูรณ์ (ฎีกาที่ ๑๔๘๘๒/๒๕๕๘, ๘๒๘๖/๒๕๔๔)

 

 

 

บทที่ ๓

การนับระยะเวลาครอบครองต่อเนื่อง (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๘๕)

 

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๘๕

ถ้าโอนการครอบครองแก่กัน ผู้รับโอนจะนับเวลาซึ่งผู้โอนครอบครองอยู่ก่อนนั้นรวมเข้ากับเวลาครอบครองของตนก็ได้ ถ้าผู้รับโอนนับรวมเช่นนั้น และถ้ามีข้อบกพร่องในระหว่างครอบครองของผู้โอนไซร้ ท่านว่าข้อบกพร่องนั้นอาจยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ผู้รับโอนได้

หลักการสำคัญ

มาตรานี้อนุญาตให้ผู้รับโอนการครอบครองสามารถนับระยะเวลาการครอบครองของผู้โอนคนก่อน รวมกับระยะเวลาของตนเองเพื่อให้ครบ 10 ปีตามเงื่อนไขการครอบครองปรปักษ์ได้

 

วิธีการโอนการครอบครอง

การโอนการครอบครองสามารถเกิดขึ้นได้หลายวิธี เช่น:

·        การซื้อขาย (ฎีกาที่ ๑๙๘๑/๒๕๕๖, ๔๑๕๓/๒๕๓๙)

·        การยกให้ (ฎีกาที่ ๓๖๕๓/๒๕๔๑)

·        การรับมรดก (ฎีกาที่ ๑๒๗๓๕/๒๕๕๕)

 

การนับระยะเวลาต่อเนื่อง

v  กรณีนับรวมได้:

Ø ผู้รับโอนสามารถนับระยะเวลาของผู้โอนรวมได้ ไม่ว่าผู้โอนจะครอบครองจนได้กรรมสิทธิ์แล้วหรือไม่ก็ตาม (ฎีกาที่ ๔๑๕๓/๒๕๓๙)

Ø หากผู้โอนได้ครอบครองปรปักษ์จนครบ 10 ปี ได้กรรมสิทธิ์แล้ว การโอนนั้นถือเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ และผู้รับโอนย่อมได้กรรมสิทธิ์ไปด้วย (ฎีกาที่ ๑๗๐/๒๔๙๙)

Ø ทายาทที่สืบสิทธิครอบครองต่อจากบิดามารดา สามารถนับระยะเวลาครอบครองของบิดามารดารวมเข้าด้วยกันได้ (ฎีกาที่ ๘๐/๒๕๑๗)

Ø แม้การซื้อขายหรือยกให้จะไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน แต่หากมีการส่งมอบการครอบครองโดยเจตนาสละการครอบครองจากผู้โอนแล้ว ผู้รับโอนก็สามารถนับระยะเวลาต่อเนื่องได้ (ฎีกาที่ ๖๑๙๒/๒๕๔๐)

v  ข้อควรระวัง:

Ø หากการครอบครองของผู้โอนมีข้อบกพร่อง เช่น ไม่สงบ หรือไม่เปิดเผย ข้อบกพร่องนั้นจะตกติดมาถึงผู้รับโอนด้วย

Ø หากผู้ครอบครองคนก่อนสละการครอบครองไปก่อนที่จะโอนให้ใคร ต่อมามีบุคคลอื่นเข้าครอบครองใหม่ บุคคลนั้นจะไม่สามารถนับระยะเวลาของผู้ครอบครองคนเดิมมารวมได้ (อ้างอิงตำรา ศ.บัญญัติ สุชีวะ)

Ø การอ้างสิทธินับระยะเวลาครอบครองรวมกันโดยอาศัยเหตุแห่งการรับมรดก จะต้องบรรยายไว้ในคำร้องขอต่อศาลให้ชัดเจน มิฉะนั้นศาลอาจไม่หยิบยกขึ้นวินิจฉัย (ฎีกาที่ ๗๖๗๗/๒๕๔๔)

 ดาวน์โหลด หลักกฎหมายการครอบครองปรปักษ์