คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 891/2568
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387 และมาตรา 1399
ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30
โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินแปลงหนึ่งในโครงการจัดสรรที่ดินซึ่งมีถนนภายในโครงการเป็นสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินจัดให้มีขึ้นตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาต โดยถนนดังกล่าวใช้เป็นทางเข้าออกสู่ที่ดินของโจทก์และผู้ซื้อที่ดินจัดสรรแปลงอื่นในโครงการเดียวกันมาโดยตลอด ต่อมาจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินที่ถนนพาดผ่านได้สร้างรั้วและประตูเหล็กปิดกั้นถนน พร้อมทั้งขุดทำลายสภาพถนนบางส่วน จนถนนไม่สามารถใช้สัญจรได้ตามปกติ โจทก์จึงฟ้องขอให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่กีดขวางและให้จดทะเบียนภาระจำยอมไว้เป็นหลักฐาน จำเลยให้การต่อสู้ว่าภาระจำยอมได้สิ้นไปแล้วตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1399 เนื่องจากโจทก์มิได้ใช้ประโยชน์ในทางพิพาทมาเป็นเวลากว่าสิบปีแล้ว ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าที่ดินในโครงการดังกล่าวเป็นที่ดินจัดสรรตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ซึ่งข้อ 30 บัญญัติให้ถนนและสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินจัดให้มีขึ้นตามแผนผังโครงการตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรรทุกแปลงโดยผลของกฎหมายทันที และห้ามกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก ประกาศฉบับนี้เป็นกฎหมายเฉพาะที่มีเจตนารมณ์คุ้มครองผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเป็นพิเศษ แตกต่างจากภาระจำยอมโดยทั่วไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ จึงไม่อาจนำมาตรา 1399 อันเป็นบทบัญญัติทั่วไปเรื่องอายุความของภาระจำยอมมาใช้ตัดสิทธิภาระจำยอมที่เกิดขึ้นโดยผลของกฎหมายเฉพาะดังกล่าวได้ ภาระจำยอมในถนนพิพาทจึงยังไม่สิ้นไปแม้จะไม่มีการใช้ประโยชน์เกินสิบปีก็ตาม และการที่จำเลยสร้างรั้วประตูเหล็กปิดกั้นพร้อมทำลายถนนย่อมเป็นการทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย จำเลยจึงต้องรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่กีดขวางออกไปให้ถนนคงสภาพเดิม และโจทก์มีสิทธิเรียกให้จดทะเบียนภาระจำยอมไว้เพื่อคุ้มครองสิทธิของตนได้
ตัวบทกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
มาตรา 1387 อันว่าภารจำยอมนั้น คือข้อผูกพันอันเป็นเหตุให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์จำต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น
มาตรา 1399 ภาระจำยอมนั้น ถ้ามิได้ใช้สิบปี ท่านว่าย่อมสิ้นไป
ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 สาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น ให้ถือว่าตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมนั้นลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้