ซื้อที่ดินมือเปล่า เริ่มนับเวลาครอบครองปรปักษ์ตั้งแต่วันไหน?
คดีนี้มีประเด็นสำคัญว่า
ผู้ซื้อที่ดินมือเปล่าจากเจ้าของเดิม แล้วเข้าครอบครอง ปลูกบ้านอยู่อาศัย ต่อมาที่ดินนั้นถูกออกโฉนดรวมไปด้วย ระยะเวลาครอบครองปรปักษ์จะเริ่มนับตั้งแต่วันซื้อที่ดินมือเปล่า หรือเริ่มนับตั้งแต่วันออกโฉนดที่ดิน
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า
ช่วงที่ที่ดินยังเป็นที่ดินมือเปล่า ผู้ครอบครองมีเพียงสิทธิครอบครอง ยังไม่อาจอ้างว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์ที่ดินของผู้อื่นซึ่งมีกรรมสิทธิ์ได้
แต่เมื่อที่ดินนั้นมีการออกโฉนดแล้ว และผู้ครอบครองยังคงครอบครองต่อไปโดยสงบ เปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ระยะเวลาครอบครองปรปักษ์จึงเริ่มนับตั้งแต่วันออกโฉนดที่ดิน
เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 33842 เป็นที่ดินของมารดาโจทก์
เมื่อปี 2536 มารดาโจทก์โดยบุตรชาย ได้ขายที่ดินพิพาทเนื้อที่ 1 งาน 9 ตารางวา ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่จำเลย
จำเลยชำระเงินค่าซื้อที่ดินครบถ้วน และรับมอบการครอบครองที่ดินพิพาทจากผู้ขายแล้ว
ต่อมาปี 2538 จำเลยปลูกบ้านเลขที่ 87 ลงบนที่ดินพิพาท และอยู่อาศัยในบ้านหลังดังกล่าวในฐานะเจ้าของตลอดมา
ภายหลังปี 2541 ที่ดินแปลงดังกล่าวมีการออกโฉนดที่ดิน และปี 2542 มารดาโจทก์ยกที่ดินให้แก่โจทก์ตามหนังสือสัญญาให้ที่ดิน
โจทก์จึงฟ้องขอให้บังคับจำเลยและบริวารรื้อถอนโรงเรือน ขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดิน ห้ามเข้าเกี่ยวข้องอีกต่อไป และให้ชดใช้ค่าเสียหายวันละ 200 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไป
จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง และฟ้องแย้งขอให้พิพากษาว่า ที่ดินพิพาทเฉพาะส่วนเนื้อที่ 1 งาน 9 ตารางวา เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยโดยการครอบครองปรปักษ์
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้ง ปฏิเสธว่าจำเลยไม่ได้ซื้อที่ดินพิพาทจากมารดาโจทก์ และขอให้ยกฟ้องแย้งของจำเลย
ศาลชั้นต้น
พิพากษาว่า ที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 33942 เฉพาะภายในกรอบที่ระบายด้วยสีเหลืองในแผนที่พิพาท เนื้อที่ 1 งาน 9 ตารางวา ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยโดยการครอบครองปรปักษ์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382
ห้ามโจทก์และบริวารเกี่ยวข้องในที่ดินพิพาท
คำขออื่นของจำเลยนอกจากนี้ให้ยก
และให้ยกฟ้องโจทก์
ศาลอุทธรณ์ภาค 6
พิพากษาแก้เป็นว่า ที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 33842 เฉพาะในกรอบที่ระบายด้วยสีเหลืองในแผนที่พิพาท เนื้อที่ 1 งาน 9 ตารางวา ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยโดยการครอบครองปรปักษ์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382
นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
ศาลฎีกา
ศาลฎีกาพิพากษายืน
จำเลยได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ เพราะนับตั้งแต่วันออกโฉนดที่ดินจนถึงวันฟ้อง เป็นระยะเวลาเกินกว่า 10 ปีแล้ว
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า แม้ข้อเท็จจริงจะรับฟังได้ว่า จำเลยซื้อที่ดินพิพาทจากมารดาโจทก์เมื่อปี 2536 และเข้าครอบครองอยู่อาศัยในที่ดินพิพาทมาตั้งแต่ปี 2538 ก็ตาม
แต่ขณะนั้นที่ดินโฉนดเลขที่ 33842 ยังเป็นที่ดินมือเปล่า ซึ่งบุคคลมีสิทธิครอบครอง จึงย่อมโอนกันได้โดยเพียงส่งมอบทรัพย์สินที่ครอบครอง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1378
การครอบครองที่ดินพิพาทของจำเลยจึงเป็นการครอบครองอย่างเป็นเจ้าของตามที่จำเลยได้ซื้อที่ดินพิพาทมา แต่มีผลให้จำเลยมีได้เพียงสิทธิครอบครอง และไม่อาจอ้างว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์ที่ดินของผู้อื่นซึ่งมีกรรมสิทธิ์ได้
อย่างไรก็ตาม เมื่อปี 2541 ที่ดินโฉนดเลขที่ 33842 ได้มีการออกเอกสารสิทธิเป็นโฉนดที่ดิน และข้อเท็จจริงได้ความว่า จำเลยยังคงครอบครองที่ดินพิพาทอันเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินแปลงดังกล่าว
โดยความสงบ
โดยเปิดเผย
ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ
เรื่อยมาจนถึงปัจจุบัน
ศาลฎีกาจึงวินิจฉัยว่า
และเมื่อจำเลยไม่อยู่ในฐานะเป็นผู้ยึดถือแทน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1381 จึงไม่ต้องบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะการครอบครองไปยังผู้ขายที่ดินพิพาท
เมื่อนับถึงวันที่โจทก์ฟ้องคดี คือวันที่ 25 เมษายน 2557 เป็นระยะเวลาเกินกว่า 10 ปีแล้ว จำเลยจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382
คดีนี้สรุปได้ว่า
การซื้อที่ดินมือเปล่าและเข้าครอบครอง แม้ผู้ซื้อจะครอบครองในฐานะเจ้าของ แต่ในช่วงที่ที่ดินยังเป็นที่ดินมือเปล่า ผู้ซื้อมีเพียงสิทธิครอบครอง
จึงยังไม่ใช่การครอบครองปรปักษ์ต่อที่ดินของผู้อื่นซึ่งมีกรรมสิทธิ์
แต่เมื่อที่ดินนั้นภายหลังมีการออกโฉนดแล้ว หากผู้ซื้อยังคงครอบครองที่ดินต่อไปโดยสงบ เปิดเผย และมีเจตนาเป็นเจ้าของ ระยะเวลาครอบครองปรปักษ์จึงเริ่มนับตั้งแต่วันออกโฉนดที่ดิน
ในคดีนี้ ที่ดินออกโฉนดเมื่อวันที่ 21 สิงหาคม 2541 และโจทก์ฟ้องคดีเมื่อวันที่ 25 เมษายน 2557 เมื่อนับแล้วเกินกว่า 10 ปี จำเลยจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์
หลักสำคัญจากฎีกานี้คือ
ซื้อที่ดินมือเปล่า ไม่ได้นับเวลาครอบครองปรปักษ์ตั้งแต่วันซื้อ
แต่ต้องเริ่มนับตั้งแต่วันที่ที่ดินออกโฉนดแล้ว
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1378
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1381
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382
จำเลยซื้อที่ดินมือเปล่าจากมารดาโจทก์แล้วเข้าครอบครองอยู่อาศัย จึงเป็นการครอบครองอย่างเป็นเจ้าของ ต่อมามารดาโจทก์ขอออกโฉนดที่ดินรวมไปถึงที่ดินที่จำเลยซื้อ เมื่อจำเลยยังคงครอบครองที่ดินที่ซื้อโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของตลอดมา ระยะเวลาแห่งการครอบครองปรปักษ์ที่ดินจึงเริ่มนับตั้งแต่วันที่ออกโฉนดที่ดินเป็นต้นไป และจำเลยไม่อยู่ในฐานะเป็นผู้ยึดถือแทนจึงไม่ต้องบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะการครอบครองไปยังผู้ขาย เมื่อนับถึงวันฟ้องเป็นเวลาเกินกว่า 10 ปี จำเลยจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4676/2560
ครอบครองปรปักษ์
ที่ดินมือเปล่า
ซื้อที่ดินมือเปล่า
นับเวลาครอบครองปรปักษ์
วันออกโฉนด
สิทธิครอบครอง
ผู้ยึดถือแทน
ป.พ.พ. มาตรา 1382
ฎีกาที่ 4676/2560