ขายที่ดินแล้วตกลงให้ใช้ทาง แต่ไม่ได้จดทะเบียน ใช้เกิน 10 ปี เป็นภาระจำยอมได้ไหม
คดีนี้มีประเด็นข้อกฎหมายสำคัญว่า
เมื่อผู้ขายเดิมขายและแบ่งแยกที่ดินให้โจทก์ แล้วตกลงให้โจทก์ใช้ทางบนที่ดินอีกแปลงหนึ่งเป็นทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะ แต่ไม่ได้จดทะเบียนภาระจำยอมไว้ ต่อมาโจทก์ใช้ทางดังกล่าวตลอดมาเกิน 10 ปี แล้วเจ้าของที่ดินคนใหม่ปิดกั้นทาง
ทางพิพาทจะตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์หรือไม่
และเมื่อทางพิพาทตกเป็นภาระจำยอมแล้ว จำเลยทั้งสองซึ่งรับโอนที่ดินแปลงที่มีทางพิพาทมาในภายหลัง จะอ้างว่ารับโอนมาโดยสุจริต เสียค่าตอบแทน และจดทะเบียนโดยสุจริตขึ้นต่อสู้โจทก์ได้หรือไม่
โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงหนึ่ง ซึ่งเดิมเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินแปลงใหญ่ โดยโจทก์ซื้อที่ดินจากผู้ขายเดิม และต่อมามีการแบ่งแยกกรรมสิทธิ์รวมออกเป็นที่ดินของโจทก์
หลังจากแบ่งแยกที่ดินแล้ว ผู้ขายเดิมตกลงยินยอมให้โจทก์ใช้ทางพิพาทซึ่งอยู่บนที่ดินอีกแปลงหนึ่ง เป็นทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะ เนื่องจากที่ดินของโจทก์ไม่มีทางออกสู่ถนนสาธารณะ
ทางพิพาทไม่ได้เป็นภาระจำยอมที่จดทะเบียนไว้ตั้งแต่แรก แต่เป็นทางที่ผู้ขายเดิมทำหรือกันไว้ให้โจทก์ใช้ โดยพื้นที่เดิมมีสภาพเป็นที่นา แล้วมีการปรับปรุงให้ใช้เป็นทางเข้าออก
โจทก์และบริวารใช้ทางพิพาทเป็นทางเข้าออกบ้านและที่ดินของโจทก์ตลอดมา
ต่อมาที่ดินแปลงที่มีทางพิพาทถูกยึดขายทอดตลาด ธนาคารเป็นผู้ประมูลซื้อได้ แล้วธนาคารโอนขายที่ดินดังกล่าวให้แก่จำเลยทั้งสอง
ภายหลังจำเลยทั้งสองปิดกั้นทางพิพาท โจทก์จึงฟ้องคดีนี้ ขอให้ศาลพิพากษาว่าทางพิพาทเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ ให้จำเลยทั้งสองเปิดทาง และให้จำเลยทั้งสองไปจดทะเบียนภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า การที่ผู้ขายเดิมตกลงยินยอมให้โจทก์ใช้ทางพิพาท ซึ่งตัดผ่านหน้าที่ดินของโจทก์ เป็นทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะนั้น บ่งชี้ว่า ผู้ขายเดิมตกลงให้โจทก์ใช้ทางพิพาทเป็นทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะ
จึงหาใช่เป็นกรณีที่โจทก์ใช้ทางพิพาทโดยอาศัยสิทธิของผู้ขายเดิมหรือโดยวิสาสะตามที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยมาไม่
ทางพิพาทจึงตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ กล่าวคือ โจทก์ได้ภาระจำยอมมาโดยนิติกรรมดังกล่าว อันเป็นทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
แต่เมื่อโจทก์ยังไม่ได้จดทะเบียนการได้ทางภาระจำยอมต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงไม่บริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง
อย่างไรก็ตาม ศาลฎีกาวินิจฉัยต่อว่า
ซึ่งต้องพิจารณาจากการใช้ว่า เป็นการใช้โดยอาการที่ถือสิทธิเป็นปรปักษ์ต่อเจ้าของที่ดินที่ตั้งทางพิพาทคนเดิม และเจ้าของที่ดินคนต่อ ๆ มาหรือไม่
ในประเด็นการใช้ทางพิพาท ศาลฎีการับฟังข้อเท็จจริงว่า โจทก์ใช้ทางพิพาทโดยอาการที่ถือสิทธิเป็นปฏิปักษ์ต่อเจ้าของที่ดินที่ตั้งทางพิพาทตลอดมา บ่งชี้ว่าเป็นการใช้โดยเจตนาให้ได้ภาระจำยอม
ศาลฎีกาจึงรับฟังว่า
เป็นเวลากว่า 10 ปีแล้ว ทางพิพาทย่อมตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์
เมื่อเป็นการได้มาซึ่งภาระจำยอมแล้ว แม้จะเป็นการได้ทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม ก็ไม่อยู่ในบังคับบทบัญญัติมาตรา 1299 วรรคสอง
ดังนั้น จำเลยทั้งสองจะยกเรื่องการรับโอนที่ดินมาโดยสุจริต เสียค่าตอบแทน และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์หาได้ไม่
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง
ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืน
ศาลฎีกาพิพากษากลับ
ให้ทางพิพาทตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์
ให้จำเลยทั้งสองเปิดประตูรั้วเหล็กมิให้ปิดกั้นทางภาระจำยอมอีกต่อไป
และให้จำเลยทั้งสองไปดำเนินการจดทะเบียนภาระจำยอม หากไม่ไป ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา
คดีนี้ศาลฎีกาวางหลักว่า
การขายและแบ่งแยกที่ดิน แล้วผู้ขายเดิมตกลงให้ผู้ซื้อใช้ทางบนที่ดินอีกแปลงหนึ่งเป็นทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะ ไม่ใช่การใช้ทางโดยวิสาสะ แต่เป็นการทำนิติกรรมก่อตั้งสิทธิภาระจำยอมระหว่างกัน
แม้การได้ภาระจำยอมโดยนิติกรรมยังไม่ได้จดทะเบียน จึงยังไม่บริบูรณ์ตามมาตรา 1299 วรรคหนึ่ง แต่หากผู้ใช้ทางได้ใช้ทางพิพาทโดยความสงบ เปิดเผย และมีเจตนาให้เป็นทางภาระจำยอมตลอดมาเกิน 10 ปี ทางพิพาทย่อมตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของผู้ใช้ทางได้โดยอายุความ
เมื่อทางพิพาทตกเป็นภาระจำยอมแล้ว เจ้าของที่ดินคนใหม่ซึ่งรับโอนที่ดินแปลงที่มีทางพิพาทมาในภายหลัง จะอ้างว่ารับโอนมาโดยสุจริต เสียค่าตอบแทน และจดทะเบียนโดยสุจริตขึ้นต่อสู้ผู้ได้ภาระจำยอมไม่ได้
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299
ที่ดินของโจทก์แบ่งแยกมาจากที่ดินของผู้ขายเดิม ภายหลังแบ่งแยก ผู้ขายเดิมตกลงยินยอมให้โจทก์ใช้ทางพิพาทซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินของผู้ขายเดิม เป็นทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะ ซึ่งโจทก์และบริวารก็ได้ใช้ทางพิพาทดังกล่าวตลอดมา การตกลงกันดังกล่าวถือเป็นการทำนิติกรรมก่อตั้งสิทธิภาระจำยอมระหว่างกัน หาใช่เป็นกรณีที่โจทก์ใช้ทางพิพาทโดยอาศัยสิทธิของผู้ขายเดิม หรือโดยวิสาสะไม่ ทางพิพาทจึงตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์โดยนิติกรรมดังกล่าว อันเป็นทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เมื่อโจทก์ยังไม่ได้จดทะเบียนการได้ทางภาระจำยอมต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงไม่บริบูรณ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง แต่โจทก์ก็อาจได้ภาระจำยอมในทางพิพาทโดยอายุความ หากโจทก์ได้ใช้ทางพิพาทโดยเจตนาให้ได้ภาระจำยอม ซึ่งต้องพิจารณาจากการใช้ว่าเป็นการใช้โดยอาการที่ถือสิทธิเป็นปรปักษ์ต่อเจ้าของที่ดินที่ตั้งทางพิพาทคนเดิม และเจ้าของที่ดินคนต่อ ๆ มาหรือไม่
โจทก์ใช้ทางพิพาทโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาให้เป็นทางภาระจำยอมตลอดมา เป็นเวลากว่า 10 ปีแล้ว ทางพิพาทย่อมตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ เมื่อเป็นการได้มาซึ่งภาระจำยอมแล้ว แม้จะเป็นการได้ทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม ก็ไม่อยู่ในบังคับบทบัญญัติมาตรา 1299 วรรคสอง ดังนั้น จำเลยทั้งสองจะยกเรื่องการรับโอนที่ดินมาโดยสุจริต เสียค่าตอบแทน และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์หาได้ไม่
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6562/2562
ภาระจำยอม, ทางภาระจำยอม, ทางเข้าออกที่ดิน, ขายที่ดินแล้วตกลงให้ใช้ทาง, ไม่ได้จดทะเบียนภาระจำยอม, ใช้ทางเกิน 10 ปี, ภาระจำยอมโดยอายุความ, มาตรา 1299, เจ้าของใหม่ปิดทาง, รับโอนที่ดินโดยสุจริต