ฎีกาที่ 3227/2568

สรุปคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3227/2568

การยกเว้นมูลค่าฐานภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับห้องชุดที่เป็นกรรมสิทธิ์รวม

เรื่อง

การยกเว้นมูลค่าฐานภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับห้องชุดที่เป็นกรรมสิทธิ์รวม

ประเด็นข้อกฎหมาย

ห้องชุดหนึ่งห้องมีบุคคลธรรมดาเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมหลายคน โดยเจ้าของรวมใช้ห้องชุดเป็นที่อยู่อาศัยและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน เจ้าของรวมแต่ละคนจะได้รับยกเว้นมูลค่าฐานภาษีคนละไม่เกิน 50 ล้านบาทตามส่วนกรรมสิทธิ์ หรือห้องชุดดังกล่าวได้รับยกเว้นมูลค่าฐานภาษีเพียงครั้งเดียวไม่เกิน 50 ล้านบาท

ข้อเท็จจริง

โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในห้องชุดพักอาศัยแบบเพนต์เฮาส์ และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของห้องชุดดังกล่าวตั้งแต่วันที่ 12 ธันวาคม 2562 ห้องชุดมีราคาประเมินทุนทรัพย์จำนวน 97,615,089 บาท

สำนักงานเขตปทุมวันมีหนังสือแจ้งการประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง สำหรับปีภาษี 2563 โดยนำราคาประเมินทุนทรัพย์ของห้องชุดทั้งห้อง หักยกเว้นมูลค่าฐานภาษีจำนวน 50 ล้านบาท เหลือมูลค่าฐานภาษีจำนวน 47,615,089 บาท

เมื่อคำนวณภาษีแล้วเป็นเงิน 18,807.54 บาท และได้รับการลดภาษีในอัตราร้อยละ 90 จึงเหลือภาษีที่ต้องชำระจำนวน 1,880.75 บาท

โจทก์ทั้งสองเห็นว่า แต่ละคนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมคนละครึ่ง จึงควรแยกราคาประเมินทุนทรัพย์เป็นของโจทก์แต่ละคน คนละ 48,807,544.50 บาท และให้แต่ละคนได้รับยกเว้นมูลค่าฐานภาษีไม่เกิน 50 ล้านบาท ซึ่งจะทำให้โจทก์ทั้งสองไม่ต้องเสียภาษี

โจทก์ทั้งสองยื่นคำร้องคัดค้านการประเมิน แต่ผู้อำนวยการเขตปทุมวันไม่เห็นชอบด้วย ต่อมาโจทก์ทั้งสองอุทธรณ์ต่อคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ การประเมินภาษีกรุงเทพมหานคร ซึ่งมีคำวินิจฉัยยกอุทธรณ์ โจทก์ทั้งสองจึงฟ้องขอให้เพิกถอนการประเมิน และคำวินิจฉัยอุทธรณ์ดังกล่าว

คำวินิจฉัย

พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 มาตรา 35 กำหนดให้ฐานภาษี ได้แก่ มูลค่าทั้งหมดของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง และกรณีสิ่งปลูกสร้างที่เป็นห้องชุด ให้ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุดเป็นเกณฑ์ในการคำนวณ

มาตรา 41 วรรคหนึ่ง ให้สิทธิและบรรเทาภาระของผู้เสียภาษี โดยยกเว้นมูลค่าฐานภาษีในการคำนวณภาษีไม่เกิน 50 ล้านบาท สำหรับบุคคลธรรมดาซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน

บทบัญญัติดังกล่าวกำหนดฐานภาษีและการยกเว้นมูลค่าฐานภาษี ไว้เป็นการเฉพาะ โดยให้ใช้มูลค่าทั้งหมดของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง เพื่อประโยชน์ในการจัดเก็บภาษีให้ครบถ้วน สำหรับห้องชุดให้ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุด เป็นเกณฑ์ในการคำนวณ

การยกเว้นมูลค่าฐานภาษีไม่เกิน 50 ล้านบาท จึงพิจารณาจาก ตัวทรัพย์สินเป็นสำคัญ มิได้พิจารณาจากสิทธิของเจ้าของทรัพย์สิน หรือจำนวนผู้ถือกรรมสิทธิ์ ไม่ว่าทรัพย์สินนั้นจะมีเจ้าของกรรมสิทธิ์เพียงคนเดียว หรือเป็นกรรมสิทธิ์รวม

ห้องชุดดังกล่าวย่อมได้รับยกเว้นมูลค่าฐานภาษี ตามราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุด ไม่เกิน 50 ล้านบาทแรกเพียงครั้งเดียว

แม้พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 มาตรา 47 (6) จะกำหนดให้เจ้าของรวมคนหนึ่งคนใด มีหน้าที่ชำระภาษีแทนผู้เสียภาษี แต่สิทธิและหน้าที่ระหว่างเจ้าของรวมเกี่ยวกับภาษีที่ชำระแล้ว เป็นอีกกรณีหนึ่ง ซึ่งเจ้าของรวมผู้ชำระภาษี อาจไปว่ากล่าวกับเจ้าของรวมคนอื่นได้

เมื่อห้องชุดพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์รวมที่ไม่อาจแบ่งแยกได้ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 12 โจทก์ทั้งสองจึงไม่อาจอ้างประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1366 เพื่อให้แยกราคาประเมินตามส่วนกรรมสิทธิ์ ของแต่ละคนมาใช้คำนวณภาษีตามกฎหมายภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างได้

ดังนั้น ห้องชุดพิพาทซึ่งมีราคาประเมินทุนทรัพย์จำนวน 97,615,089 บาท จึงได้รับยกเว้นมูลค่าฐานภาษีจำนวน 50 ล้านบาทเพียงครั้งเดียว และเหลือมูลค่าฐานภาษีที่ต้องนำไปคำนวณภาษีจำนวน 47,615,089 บาท

การประเมินของพนักงานประเมินและคำวินิจฉัยของ คณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์การประเมินภาษีกรุงเทพมหานคร จึงชอบด้วยกฎหมาย

ผลคดี

ศาลภาษีอากรกลางพิพากษายกฟ้อง

ศาลอุทธรณ์คดีชำนัญพิเศษพิพากษายืน

ศาลฎีกาพิพากษายืน และให้ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาเป็นพับ

สรุป

การยกเว้นมูลค่าฐานภาษีไม่เกิน 50 ล้านบาท สำหรับบ้านพักอาศัย พิจารณาจาก ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่เป็นทรัพย์สินนั้น ไม่ได้พิจารณาตามจำนวนเจ้าของกรรมสิทธิ์รวม

แม้ห้องชุดหนึ่งห้องจะมีเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมหลายคน และเจ้าของรวมทุกคนใช้ห้องชุดเป็นที่อยู่อาศัย และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน ก็ไม่อาจแยกราคาประเมินตามส่วนกรรมสิทธิ์ เพื่อขอรับยกเว้นคนละ 50 ล้านบาทได้ แต่ต้องนำราคาประเมินทุนทรัพย์ของห้องชุดทั้งห้อง มาหักยกเว้น 50 ล้านบาทเพียงครั้งเดียว

ฎีกาย่อ

พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 มาตรา 41 วรรคหนึ่ง ให้สิทธิและบรรเทาภาระของผู้เสียภาษี โดยยกเว้นมูลค่าของฐานภาษีในการคำนวณภาษีให้กับทรัพย์สิน ไม่เกินห้าสิบล้านบาทสำหรับบุคคลธรรมดาซึ่งเป็นเจ้าของที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน ซึ่งสิ่งปลูกสร้างที่เป็นห้องชุดได้รับยกเว้นมูลค่าของฐานภาษี ตามราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุดไม่เกินห้าสิบล้านบาทแรก โดยมิได้คำนึงว่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีเจ้าของกรรมสิทธิ์ เพียงคนเดียวหรือเป็นกรรมสิทธิ์รวม หรืออีกนัยหนึ่งคือมิได้พิจารณาจากสิทธิของเจ้าของทรัพย์สิน หรือจำนวนผู้ถือกรรมสิทธิ์ แต่พิจารณาจากตัวทรัพย์เป็นสำคัญ

โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในห้องชุดพักอาศัย มีราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุด 97,615,089 บาท ได้รับยกเว้นมูลค่าฐานภาษีในการคำนวณภาษี ตามราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุดในส่วนที่ไม่เกินห้าสิบล้านบาท ตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 มาตรา 35 วรรคสอง (3) และมาตรา 41 วรรคหนึ่ง ประกอบประกาศกระทรวงการคลังที่เกี่ยวข้อง เหลือมูลค่าของฐานภาษีที่ไม่ได้รับยกเว้นจำนวน 47,615,089 บาท ที่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง กรณีไม่อาจอ้างบทบัญญัติตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1366 มาใช้กับการคำนวณภาษี ตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ได้

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

• พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 มาตรา 9
• พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 มาตรา 35 วรรคหนึ่งและวรรคสอง (3)
• พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 มาตรา 41 วรรคหนึ่งและวรรคสาม
• พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 มาตรา 47 (6)
• พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 12
• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1366
• ประกาศกระทรวงการคลัง เรื่อง หลักเกณฑ์และวิธีการคำนวณการยกเว้นมูลค่าของฐานภาษี ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งเจ้าของเป็นบุคคลธรรมดาใช้เป็นที่อยู่อาศัย และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎร ลงวันที่ 21 มิถุนายน 2562

อ้างอิง

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3227/2568

คำค้น

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3227/2568, ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง, ยกเว้นภาษี 50 ล้านบาท, ห้องชุดกรรมสิทธิ์รวม, เจ้าของรวม, ราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุด, บ้านพักอาศัย, ฐานภาษี, ภาษีห้องชุด, คอนโดมิเนียม