สรุปคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5103/2547
เรื่อง
การขอเปิดทางจำเป็น แม้ผู้ซื้อที่ดินรู้อยู่ก่อนว่าที่ดินถูกล้อม และการขอผ่านถนนสาธารณูปโภคของหมู่บ้านจัดสรร
ประเด็นข้อกฎหมาย
เจ้าของที่ดินซึ่งซื้อที่ดินมาโดยรู้อยู่แล้วว่าที่ดินถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมจนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ จะยังมีสิทธิขอเปิดทางจำเป็นตาม ป.พ.พ. มาตรา 1349 หรือไม่
และการขอเปิดทางจำเป็นผ่านถนนซึ่งเป็นสาธารณูปโภคของหมู่บ้านจัดสรร จะขัดต่อกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดินหรือไม่
ข้อเท็จจริง
โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินซึ่งถูกที่ดินแปลงของผู้อื่นปิดล้อมทั้งสี่ด้าน ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ
โจทก์จึงฟ้องขอให้จำเลยเปิดทางจำเป็นผ่านที่ดินของจำเลย เพื่อออกสู่ทางสาธารณะ โดยที่ดินของจำเลยที่โจทก์ขอผ่านมีสภาพเป็นถนนทางเข้าออกของหมู่บ้าน
จำเลยให้การต่อสู้ว่า โจทก์ซื้อที่ดินมาโดยทราบเป็นอย่างดีว่าที่ดินตกอยู่ในที่ล้อม ไม่มีทางออกสู่ถนนสาธารณะ การฟ้องขอเปิดทางจำเป็นจึงเป็นการใช้สิทธิไม่สุจริต
จำเลยยังต่อสู้อีกว่า ที่ดินของจำเลยที่โจทก์ขอผ่านเป็นสาธารณูปโภคของหมู่บ้านจัดสรร อยู่ภายใต้กฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน การให้โจทก์ใช้เป็นทางจำเป็นจึงเป็นการฝ่าฝืนกฎหมายดังกล่าว
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5103/2547 วินิจฉัยวางหลักว่า
การขอทางผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะตาม ป.พ.พ. มาตรา 1349 วรรคหนึ่ง มุ่งพิจารณาถึงสภาพของที่ดินนั้นว่า จะต้องถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมจนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะเป็นสำคัญ
เจ้าของที่ดินแปลงนั้นจึงมีสิทธิจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ออกไปสู่ทางสาธารณะได้ โดยกฎหมายมิได้กำหนดเงื่อนไขว่า ผู้เป็นเจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมจะต้องได้ที่ดินมาโดยสุจริต หรือจะต้องไม่รู้มาก่อนว่าที่ดินดังกล่าวถูกล้อมจนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ
ดังนั้น แม้โจทก์จะซื้อที่ดินมาโดยรู้อยู่แล้วว่ามีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ ก็ไม่ทำให้สิทธิของโจทก์ที่จะผ่านที่ดินที่ล้อมอยู่ออกสู่ทางสาธารณะหมดไป เพราะสิทธิดังกล่าวเป็นสิทธิที่กฎหมายบัญญัติให้ไว้
ส่วนการเลือกทางผ่านนั้น ป.พ.พ. มาตรา 1349 วรรคหนึ่ง มิได้บัญญัติว่า เจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมจะต้องขอผ่านที่ดินที่อยู่ใกล้ทางสาธารณะมากที่สุดเท่านั้น เจ้าของที่ดินซึ่งถูกล้อมจะขอผ่านที่ดินที่ล้อมแปลงใดก็ได้
แต่ที่และวิธีทำทางผ่านต้องเลือกให้พอสมควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิจะผ่าน และต้องคำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสียหายแต่น้อยที่สุดที่จะเป็นได้ ตามมาตรา 1349 วรรคสาม
เมื่อที่ดินของจำเลยที่ล้อมที่ดินของโจทก์มีสภาพเป็นทางซึ่งใช้ออกสู่ทางสาธารณะอยู่แล้ว จึงเป็นทางจำเป็นที่สะดวกที่สุด และก่อให้เกิดความเสียหายแก่จำเลยน้อยที่สุด
ส่วนประเด็นที่ทางดังกล่าวเป็นถนนสาธารณูปโภคของหมู่บ้านจัดสรรนั้น ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า แม้ถนนดังกล่าวจะเป็นสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรได้จัดให้มีขึ้น และตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรก็ตาม
แต่เมื่อถนนดังกล่าวตกอยู่ภายใต้สิทธิเรียกร้องที่โจทก์จะขอเปิดทางจำเป็นได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1349 วรรคหนึ่ง ซึ่งเป็นไปโดยผลของกฎหมาย มิใช่เป็นเรื่องที่ผู้จัดสรรที่ดินทำนิติกรรมอันก่อให้เกิดภาระแก่ที่ดินที่ตกเป็นสาธารณูปโภค จึงไม่ขัดต่อประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 18
หากจำเลยได้รับความเสียหายจากการเปิดทางจำเป็น จำเลยย่อมมีสิทธิเรียกค่าทดแทนเป็นค่าเสียหายได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1349 วรรคสี่
ผลคดี
ศาลฎีกาพิพากษายืน
โจทก์มีสิทธิขอเปิดทางจำเป็นผ่านที่ดินของจำเลยออกสู่ทางสาธารณะได้
ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น
กฎหมายที่เกี่ยวข้อง
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349
เรื่องที่ดินถูกล้อมไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ และสิทธิของเจ้าของที่ดินที่จะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะ โดยต้องเลือกที่และวิธีทำทางให้พอสมควรแก่ความจำเป็น และให้ที่ดินที่ถูกใช้เป็นทางผ่านเสียหายน้อยที่สุด
ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286
ข้อ 18, ข้อ 30 วรรคแรก และข้อ 32
เกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน และข้อห้ามมิให้ผู้จัดสรรที่ดินทำนิติกรรมอันก่อให้เกิดภาระแก่ที่ดินที่เป็นสาธารณูปโภค เว้นแต่จะได้รับอนุญาตตามกฎหมาย
ฎีกาย่อ
การขอทางผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะตาม ป.พ.พ. มาตรา 1349 วรรคหนึ่ง มุ่งพิจารณาถึงสภาพของที่ดินนั้นจะต้องถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมจนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะเป็นสำคัญ เจ้าของที่ดินแปลงนั้นจึงมีสิทธิจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ออกไปสู่ทางสาธารณะได้ โดยมิได้กำหนดเงื่อนไขว่าผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมจะต้องได้ที่ดินมาโดยสุจริต กล่าวคือ ต้องไม่รู้ว่าที่ดินที่ตนได้มาถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมจนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะมาก่อน หากรู้มาก่อนถือว่าไม่สุจริต ไม่มีสิทธิผ่านที่ดินแปลงที่ล้อมออกสู่ทางสาธารณะได้แต่อย่างใด ดังนั้น แม้โจทก์จะซื้อที่ดินมาโดยรู้อยู่แล้วว่ามีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ ก็ไม่ทำให้สิทธิของโจทก์ที่จะผ่านที่ดินที่ล้อมอยู่ออกสู่ทางสาธารณะหมดไป เพราะสิทธิของโจทก์ดังกล่าวเป็นสิทธิที่กฎหมายบัญญัติให้ไว้ ซึ่งหากจำเลยได้รับความเสียหายจากการเปิดทางจำเป็นดังกล่าว จำเลยก็มีสิทธิเรียกร้องค่าทดแทนเป็นค่าเสียหายได้ ตามมาตรา 1349 วรรคสี่
มาตรา 1349 วรรคหนึ่ง มิได้บัญญัติว่าเจ้าของที่ดินที่ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมจะต้องขอผ่านที่ดินที่ล้อมอยู่ ซึ่งอยู่ใกล้ทางสาธารณะมากที่สุดเท่านั้น เจ้าของที่ดินซึ่งถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมจะขอผ่านที่ดินที่ล้อมแปลงใดก็ได้ เพียงแต่การที่จะผ่านที่ดินที่ล้อมนั้นต้องเลือกให้พอสมควรแก่ความจำเป็น กับต้องคำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสียหายแต่น้อยที่สุดที่จะเป็นได้ตามมาตรา 1349 วรรคสาม เมื่อปรากฏว่าที่ดินของจำเลยที่ล้อมที่ดินของโจทก์อยู่มีสภาพเป็นทางซึ่งใช้ออกสู่ทางสาธารณะอยู่แล้ว จึงเป็นทางจำเป็นที่สะดวกที่สุดและก่อให้เกิดความเสียหายแก่จำเลยน้อยที่สุด
แม้ทางจำเลยที่โจทก์ขอผ่านจะเป็นถนนซึ่งเป็นสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรได้จัดให้มีขึ้น และตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร แม้มีกฎหมายซึ่งใช้บังคับในขณะนั้นบัญญัติห้ามมิให้ผู้จัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินแล้วทำนิติกรรมกับบุคคลใดอันก่อให้เกิดภาระแก่ที่ดินนั้น เว้นแต่จะได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดิน ตามนัยแห่งประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 18, 30 วรรคแรก และ 32 ก็ตาม แต่เมื่อถนนดังกล่าวตกอยู่ภายใต้สิทธิเรียกร้องที่โจทก์จะขอเปิดทางจำเป็นได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1349 วรรคหนึ่ง ซึ่งเป็นไปโดยผลของกฎหมาย มิใช่เป็นเรื่องที่ผู้จัดสรรที่ดินทำนิติกรรมอันก่อให้เกิดภาระแก่ที่ดินที่ตกเป็นสาธารณูปโภค จึงหาขัดต่อประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 18 ไม่
อ้างอิง
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5103/2547
คำค้นที่เกี่ยวข้อง
ทางจำเป็น, ขอเปิดทางจำเป็น, ที่ดินถูกล้อม, ที่ดินไม่มีทางออก, ป.พ.พ. มาตรา 1349, ซื้อที่ดินรู้อยู่แล้วว่าถูกล้อม, ใช้สิทธิไม่สุจริต, ทางจำเป็นหมู่บ้านจัดสรร, ถนนสาธารณูปโภคหมู่บ้านจัดสรร, ภาระจำยอม, ค่าทดแทนทางจำเป็น, คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5103/2547, ฎีกาทางจำเป็น, ฎีกาศึกษา