ฎีกาที่ 4885/2536

#ฎีกาศึกษา #ทนายความ

สรุปคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4885/2536

เรื่อง
บ้านที่ปลูกอยู่บนที่ดินและต่อเติมถาวร เป็น “ส่วนควบ” ของที่ดินหรือไม่

ประเด็นข้อกฎหมาย

บ้านพิพาทที่ปลูกอยู่ในที่ดิน
และบ้านบางหลังต่อเติมอย่างถาวรจากบ้านเดิม
จะถือเป็น ส่วนควบของที่ดิน
จนเจ้าของที่ดินมีกรรมสิทธิ์ในบ้านนั้นด้วยหรือไม่
และเมื่อเจ้าของที่ดินโอนที่ดินให้ผู้อื่น
โดยไม่ได้ระบุว่าไม่รวมบ้าน
จะถือว่าโอนบ้านซึ่งเป็นส่วนควบไปด้วยหรือไม่

ข้อเท็จจริง

โจทก์ฟ้องว่า
โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านเลขที่ 1, 2 และ 2/1
พร้อมที่ดินที่ตั้งบ้านดังกล่าว
โดยโจทก์ได้รับซื้อฝากบ้านและที่ดินจากนาย ส.
และทรัพย์หลุดเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์แล้ว
จำเลยทั้งหลายอาศัยอยู่ในบ้านพิพาท
เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยอาศัยอยู่ต่อ
จึงได้บอกกล่าวให้จำเลยออกไปแล้ว
แต่จำเลยไม่ยอมออก

จำเลยต่อสู้ว่า
บ้านพิพาทเป็นของจำเลย
ไม่ได้ปลูกอยู่ในที่ดินของโจทก์
และฟ้องโจทก์เคลือบคลุม

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4885/2536 วินิจฉัยวางหลักว่า

ศาลฎีกาเห็นว่า
โจทก์บรรยายฟ้องชัดแจ้งว่า
“โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินปลูกบ้าน
จำเลยอาศัยในบ้านดังกล่าวและไม่ยอมออก”
จึงเป็นฟ้องที่สมบูรณ์
ทั้งสภาพแห่งข้อหา
ข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหา
และคำขอบังคับ
เมื่อบ้านปลูกอยู่ในที่ดินโจทก์
ไม่ว่าบ้านจะอยู่ส่วนใดของที่ดิน
โจทก์ก็มีสิทธิฟ้องขับไล่ได้
โดยไม่จำเป็นต้องมีแผนที่พิพาทประกอบฟ้องว่า
บ้านอยู่ส่วนใดของที่ดิน
เพราะแผนที่พิพาทเป็นเพียงรายละเอียด
ที่จะทำหรือนำสืบในชั้นพิจารณาได้
ดังนั้น ฟ้องโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม

ศาลฎีกาวินิจฉัยต่อไปว่า
บ้านเลขที่ 1 เป็นส่วนควบของที่ดิน
เจ้าของที่ดินย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบด้วย
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 107 เดิม วรรคสอง
เมื่อนาย ป. โอนที่ดินให้นาย ส.
โดยไม่ปรากฏเงื่อนไขว่า
โอนไปโดยไม่รวมถึงบ้านเลขที่ 1
จึงต้องถือว่า
ได้โอนบ้านเลขที่ 1 ไปด้วย
โดยไม่จำเป็นต้องระบุว่า
การโอนนั้นให้รวมถึงบ้านด้วยแต่อย่างใด
นาย ส. จึงมีสิทธิขายฝากบ้านดังกล่าวให้โจทก์
และโจทก์ย่อมได้กรรมสิทธิ์ในบ้านเลขที่ 1

สำหรับบ้านเลขที่ 2 และ 2/1
ศาลฎีกาฟังว่า
บ้านทั้งสองหลังปลูกอยู่ในที่ดินของนาย ป. บางส่วน
ฝ่ายจำเลยมิได้ให้การต่อสู้
หรือนำสืบว่า
ตนเป็นผู้มีสิทธิในที่ดินของนาย ป.
และใช้สิทธินั้นปลูกบ้านทั้งสองหลัง
อีกทั้งได้ความว่า
บ้านทั้งสองหลังได้ต่อเติมอย่างถาวรจากบ้านเลขที่ 1
จึงเป็นส่วนควบกับบ้านและที่ดินของนาย ป.
ย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนาย ป.
เมื่อนาย ป. โอนที่ดินให้นาย ส.
นาย ส. จึงได้กรรมสิทธิ์ในบ้านดังกล่าว
และมีสิทธิขายฝากบ้านเลขที่ 2 และ 2/1 ให้โจทก์ได้
โจทก์จึงได้กรรมสิทธิ์ในบ้านทั้งสองหลัง
เช่นเดียวกับบ้านเลขที่ 1

ประเด็นเรื่องการครอบครองปรปักษ์

จำเลยฎีกาว่า
แม้การยกให้บ้านจะไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ
แต่จำเลยอยู่ในบ้านโดยสงบ เปิดเผย
ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของตลอดมาเกิน 30 ปีแล้ว
จึงได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์
ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยประเด็นนี้
เพราะจำเลยมิได้ให้การต่อสู้ไว้
จึงไม่มีประเด็นว่า
จำเลยได้กรรมสิทธิ์ในบ้านโดยการครอบครองปรปักษ์หรือไม่
และเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลชั้นต้น

ผลคดี

ศาลฎีกาพิพากษาแก้เป็นว่า
ให้จำเลยแต่ละกลุ่มร่วมกันใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์
เดือนละ 2,000 บาท
นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไป
จนกว่าจะส่งมอบบ้านและที่ดินพิพาทคืนแก่โจทก์
นอกจากที่แก้
ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
กล่าวคือ
จำเลยต้องขนย้ายทรัพย์สินออกจากบ้านพิพาท
และส่งมอบบ้านพร้อมที่ดินคืนแก่โจทก์

สรุป

คำพิพากษาศาลฎีกานี้วางหลักสำคัญว่า
เมื่อบ้านเป็น ส่วนควบของที่ดิน
เจ้าของที่ดินย่อมมีกรรมสิทธิ์ในบ้านนั้นด้วย
และเมื่อมีการโอนที่ดิน
โดยไม่ปรากฏเงื่อนไขว่า
โอนไปโดยไม่รวมถึงบ้าน
ต้องถือว่า
บ้านซึ่งเป็นส่วนควบของที่ดิน
ถูกโอนไปพร้อมกับที่ดินด้วย
ผู้ที่อ้างว่าบ้านเป็นของตน
ต้องมีพยานหลักฐานสนับสนุนให้ชัดเจน
และหากจะอ้างสิทธิครอบครองปรปักษ์
ต้องยกขึ้นต่อสู้ไว้เป็นประเด็นในคดี
ไม่อาจมายกขึ้นใหม่ในชั้นฎีกาได้

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
  • มาตรา 107 เดิม วรรคสอง
  • มาตรา 109 เดิม
  • มาตรา 1336
• ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง
  • มาตรา 172 วรรคสอง
  • มาตรา 177
  • มาตรา 225
  • มาตรา 249 วรรคหนึ่ง

คำค้นที่เกี่ยวข้อง

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4885/2536, ส่วนควบของที่ดิน, บ้านเป็นส่วนควบของที่ดิน, บ้านปลูกบนที่ดิน, เจ้าของที่ดินมีกรรมสิทธิ์ในบ้านหรือไม่, โอนที่ดินรวมบ้านหรือไม่, ฟ้องขับไล่, ครอบครองปรปักษ์, กรรมสิทธิ์ในบ้าน, ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 107 เดิม, ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 109 เดิม, ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336, ฎีกาศึกษา

จัดทำโดย: ทีมงานเพจฎีกาศึกษา