1) เรื่อง

ขอบเขตและเงื่อนไขความคุ้มครองกรณีสร้างโรงเรือนรุกล้ำที่ดินของผู้อื่นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312

2) ประเด็นข้อกฎหมาย

ผู้ที่จะได้รับความคุ้มครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 จะต้องมีคุณสมบัติและข้อเท็จจริงอย่างไร โดยเฉพาะกรณีที่ผู้ปลูกสร้างอ้างว่าตนสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต

3) ข้อเท็จจริง

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ได้สร้างโรงเรือนของบุคคลอื่นโดยสุจริต ลงบนที่ดินของนาย จ. โดยสิทธิการเช่า แต่บางส่วนของโรงเรือนนี้ เนื้อที่ประมาณ 12 ตารางวา ประมาณครึ่งหนึ่งของโรงเรือน ได้รุกล้ำเข้าไปในที่ดินของจำเลยซึ่งเป็นที่ราชพัสดุ และจำเลยมีหน้าที่ปกครองดูแล

โจทก์อ้างว่า ตนได้รับความคุ้มครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 จึงขอให้ศาลบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนสิทธิการเช่าหรือภารจำยอมในส่วนที่โจทก์ปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของจำเลย มีกำหนด 30 ปี

ฝ่ายจำเลยให้การต่อสู้ว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง เพราะโจทก์ไม่ใช่เจ้าของโรงเรือนที่ปลูกสร้าง ทั้งการก่อสร้างมิได้เป็นไปโดยสุจริต

4) คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3680/2528 วินิจฉัยวางหลักว่า

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ผู้ที่จะได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 1312 จะต้องเป็น เจ้าของโรงเรือน ที่สร้างรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น และส่วนที่รุกล้ำนั้นจะต้องเป็น ส่วนน้อย ขณะที่ส่วนที่อยู่ในที่ดินที่ตนมีสิทธิสร้างต้องเป็น ส่วนใหญ่ มิฉะนั้นจะเรียกว่าเป็นการสร้างโรงเรือนรุกล้ำตามมาตรา 1312 ไม่ได้

คดีนี้ตามคำฟ้องของโจทก์เอง โจทก์อ้างว่าเป็นการปลูกสร้าง โรงเรือนของผู้อื่น รุกล้ำเข้าไปในที่ดินของจำเลย อีกทั้งยังบรรยายว่าโรงเรือนส่วนที่รุกล้ำนั้นมีเนื้อที่ประมาณ 12 ตารางวา หรือประมาณครึ่งหนึ่งของโรงเรือน จึงแสดงว่า

  • โจทก์ไม่ใช่เจ้าของโรงเรือนที่สร้างรุกล้ำ
  • ส่วนที่รุกล้ำมิใช่เป็นส่วนน้อย

ดังนั้น โจทก์จึงไม่มีสิทธิได้รับความคุ้มครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312

5) ผลคดี

ศาลฎีกาพิพากษายืน
กล่าวคือ โจทก์ไม่มีสิทธิได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 1312 และไม่อาจบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนสิทธิการเช่าหรือภารจำยอมในส่วนที่อ้างว่ารุกล้ำได้

6) กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312

“บุคคลใดสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นเป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างขึ้น แต่ต้องเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ที่ดินนั้น และจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอม ต่อภายหลังถ้าโรงเรือนนั้นสลายไปทั้งหมด เจ้าของที่ดินจะเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนเสียก็ได้

ถ้าบุคคลผู้สร้างโรงเรือนนั้นกระทำการโดยไม่สุจริต ท่านว่าเจ้าของที่ดินจะเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และทำที่ดินให้เป็นตามเดิมโดยผู้สร้างเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายก็ได้”
7) ฎีกาย่อ

บุคคลที่จะได้รับความคุ้มครองตามบทกฎหมายดังกล่าวจะต้องเป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นและส่วนที่รุกล้ำนั้นจะต้องเป็นส่วนน้อย ส่วนที่อยู่ในที่ดินที่ตนมีสิทธิสร้างต้องเป็นส่วนใหญ่ มิฉะนั้นจะเรียกว่าสร้างโรงเรือนรุกล้ำไม่ได้ ซึ่งตามคำฟ้องโจทก์อ้างว่าโจทก์ปลูกสร้างโรงเรือนของผู้อื่นรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของจำเลยที่ 1 และบรรยายฟ้องต่อไปว่า โรงเรือนส่วนที่รุกล้ำนั้นเนื้อที่ประมาณ 12 ตารางวา ประมาณครึ่งหนึ่งของโรงเรือน แสดงว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของโรงเรือนที่สร้างรุกล้ำ ทั้งส่วนที่รุกล้ำนั้นมิใช่เป็นส่วนน้อยอันจะเรียกว่ารุกล้ำตามมาตรา 1312 ดังนั้นโจทก์จึงไม่มีสิทธิได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 1312

8) อ้างอิง

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3680/2528 จากไฟล์ต้นฉบับที่ผู้ใช้อัปโหลดในบทสนทนานี้

9) คำค้นที่เกี่ยวข้อง

ฎีกาที่ 3680/2528, มาตรา 1312, สร้างโรงเรือนรุกล้ำ, โรงเรือนรุกล้ำที่ดินผู้อื่น, สิทธิของเจ้าของโรงเรือน, ภาระจำยอม, สิทธิการเช่า, ที่ราชพัสดุ, สร้างโรงเรือนโดยสุจริต, คุ้มครองผู้สร้างโรงเรือนรุกล้ำ, กฎหมายทรัพย์, คำพิพากษาศาลฎีกาเกี่ยวกับมาตรา 1312

ถ้าต้องการ ผมสามารถทำต่อให้ได้อีก 2 แบบ คือ