⚖️ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6536/2544
⚖️ ประเด็นข้อกฎหมาย
ประเด็นที่ 1: การได้กรรมสิทธิ์โดยครอบครองปรปักษ์
การซื้อขายที่ดินเสร็จเด็ดขาดโดยไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ทำให้สัญญาซื้อขายตกเป็นโมฆะ หากผู้ซื้อได้รับมอบที่ดินและครอบครองทำประโยชน์ติดต่อกันเกิน 10 ปี จะได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 หรือไม่
ประเด็นที่ 2: การเสนอคดีต่อศาล
เมื่อผู้ครอบครองอ้างว่าได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ แต่เจ้าของที่ดินตามทะเบียนโต้แย้งสิทธิ ผู้ครอบครองจะต้องยื่นคำร้องขอเป็นคดีไม่มีข้อพิพาท หรือสามารถฟ้องเป็นคดีมีข้อพิพาทได้
📍 ข้อเท็จจริง
เมื่อวันที่ 15 ธันวาคม 2527 จำเลยทำสัญญาขายที่ดินบางส่วนให้แก่โจทก์ในราคา 60,000 บาท โดยใช้เอกสารชื่อว่า “หนังสือสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำ”
โจทก์ชำระราคาที่ดินให้จำเลยครบถ้วนในวันทำสัญญา และจำเลยส่งมอบที่ดินให้โจทก์เข้าครอบครองตั้งแต่วันดังกล่าว แต่ไม่ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ภายหลังรับมอบที่ดิน โจทก์ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอย่างต่อเนื่อง โดยมีพฤติการณ์ดังนี้:
- ถมดิน
- ปลูกสร้างบ้านพักครึ่งตึกครึ่งไม้ 1 หลัง
- สร้างโรงไม้สำหรับเก็บของ 2 หลัง
- ขุดบ่อเลี้ยงปลา 1 บ่อ
- ปลูกต้นไม้ภายในที่ดิน
- ปลูกต้นมะพร้าวและต้นสะแกเป็นแนวเขตรั้ว
โจทก์ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทติดต่อกันเป็นเวลากว่า 10 ปี ต่อมาในต้นปี 2540 มีการรังวัดแบ่งแยกที่ดิน โดยที่ดินส่วนที่จำเลยขายให้แก่โจทก์ถูกแบ่งแยกเป็นโฉนดอีกแปลงหนึ่ง มีเนื้อที่ 2 ไร่ 3 งาน 6 ตารางวา และมีชื่อจำเลยเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์
โจทก์จึงติดต่อให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวให้ แต่จำเลยเพิกเฉย โจทก์จึงฟ้องขอให้ศาลพิพากษาว่าที่ดินพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์โดยการครอบครองปรปักษ์ ห้ามจำเลยและบริวารเกี่ยวข้อง และให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินแก่โจทก์ หากจำเลยไม่ดำเนินการ ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย
จำเลยให้การต่อสู้ว่า:
สัญญาซื้อขายที่ดินไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงตกเป็นโมฆะ การขอให้ศาลรับรองกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ต้องเสนอคดีเป็นคำร้องขอ ไม่ใช่คำฟ้อง นอกจากนี้ จำเลยอ้างว่าการครอบครองของโจทก์สิ้นสุดลงแล้วเมื่อจำเลยกับพวกทำการรังวัดแบ่งแยกที่ดิน โดยโจทก์ไม่ได้คัดค้าน การครอบครองจึงต้องเริ่มนับระยะเวลาใหม่ ซึ่งเมื่อนับถึงวันฟ้องยังไม่ถึง 1 ปี จึงขอให้ยกฟ้อง
⚖️ คำวินิจฉัยศาลฎีกา
1. แม้เอกสารใช้ชื่อว่าสัญญาจะซื้อขาย แต่ศาลต้องพิจารณาพฤติการณ์ที่แท้จริง
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า แม้เอกสารการซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยจะระบุชื่อว่า “หนังสือสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำ” ก็ตาม แต่ไม่ปรากฏว่ามีข้อตกลงแน่นอนว่าคู่กรณีจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันหรือไม่เมื่อใด ประกอบกับข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า โจทก์ชำระราคาที่ดินจำนวน 60,000 บาท ให้แก่จำเลยครบถ้วนแล้วในวันทำสัญญา และจำเลยส่งมอบที่ดินให้โจทก์เข้าครอบครองตั้งแต่วันดังกล่าว
พฤติการณ์เหล่านี้แสดงว่าคู่กรณีไม่มีเจตนาจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ศาลฎีกาจึงวินิจฉัยว่า สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด มิใช่เพียงสัญญาจะซื้อขาย เมื่อเป็นสัญญาซื้อขายที่ดินเสร็จเด็ดขาด แต่ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาจึงตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคแรก
2. แม้สัญญาซื้อขายเป็นโมฆะ แต่ผู้ซื้ออาจได้กรรมสิทธิ์โดยครอบครองปรปักษ์
ศาลฎีกาวินิจฉัยต่อไปว่า แม้สัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยจะตกเป็นโมฆะ แต่การที่โจทก์เข้าครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทนั้น เป็นการครอบครองโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ มิใช่เป็นการครอบครองที่ดินพิพาทแทนจำเลยตามสัญญาจะซื้อขายดังที่จำเลยกล่าวอ้าง
เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าโจทก์ครอบครองที่ดินพิพาทติดต่อกันมาเป็นเวลาเกินกว่า 10 ปีแล้ว โจทก์จึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382
3. เมื่อมีการโต้แย้งสิทธิและมีคำขอบังคับจำเลย สามารถเสนอคดีโดยคำฟ้องได้
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า การเสนอคดีเป็นคดีไม่มีข้อพิพาทโดยทำเป็นคำร้องขอนั้น หมายถึงกรณีที่ไม่มีบุคคลโต้แย้งสิทธิ แต่มีเหตุที่ผู้เสนอคดีจำเป็นต้องใช้สิทธิทางศาล สำหรับคดีนี้ โจทก์อ้างว่าที่ดินพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของตนโดยการครอบครองปรปักษ์ แต่จำเลยได้โต้แย้งสิทธิของโจทก์โดยขอออกโฉนดที่ดินพิพาทเป็นชื่อของจำเลย นอกจากนี้ โจทก์ไม่ได้ขอเพียงให้ศาลรับรองกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์เท่านั้น แต่ยังขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ และห้ามจำเลยกับบริวารเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทด้วย จึงเป็นคดีมีข้อพิพาทที่โจทก์มีสิทธิเสนอคดีต่อศาลโดยทำเป็นคำฟ้องตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 55 ประกอบมาตรา 172 วรรคแรก
🎯 ผลคดี
- ศาลชั้นต้น: พิพากษาว่าที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์ ห้ามจำเลยและบริวารเกี่ยวข้อง คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก
- ศาลอุทธรณ์ภาค 7: พิพากษายืนตามศาลชั้นต้น
- ศาลฎีกา: พิพากษายืนตามศาลอุทธรณ์ภาค 7
ผลแห่งคำพิพากษาจึงเป็นว่า โจทก์ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 และจำเลยกับบริวารถูกห้ามมิให้เกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทตามคำพิพากษา ส่วนคำขอให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์นั้น ศาลชั้นต้นได้ยกคำขอดังกล่าว และคำพิพากษาได้รับการยืนตามลำดับชั้นศาล
✅ สรุปหลักกฎหมาย
- ชื่อของสัญญาไม่ใช่ข้อยุติเสมอไปว่าสัญญานั้นเป็นสัญญาประเภทใด: แม้เอกสารใช้ชื่อว่าเป็นสัญญาจะซื้อขาย แต่หากพฤติการณ์แสดงว่าคู่กรณีชำระราคาครบ ส่งมอบที่ดินแล้ว และไม่มีเจตนาจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันภายหลัง ศาลอาจวินิจฉัยว่าเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดตามข้อเท็จจริงแห่งคดี
- สัญญาซื้อขายที่ดินเป็นโมฆะ ไม่ได้หมายความว่าผู้ซื้อจะไม่มีโอกาสได้กรรมสิทธิ์โดยครอบครองปรปักษ์: แม้สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดจะตกเป็นโมฆะเพราะไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่หากผู้ซื้อเข้าครอบครองที่ดินโดยสงบ เปิดเผย และด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ มิใช่ครอบครองแทนผู้ขาย และครอบครองติดต่อกันเกิน 10 ปี ก็อาจได้กรรมสิทธิ์ตามมาตรา 1382
- การครอบครองเกิน 10 ปีเพียงอย่างเดียวไม่เพียงพอ: ต้องพิจารณาลักษณะและเจตนาการครอบครองด้วยว่า เป็นการครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของหรือเป็นการครอบครองแทนผู้อื่น
- การเสนอคดีครอบครองปรปักษ์ต้องพิจารณาสภาพแห่งข้อหาและคำขอบังคับ: เมื่อมีการโต้แย้งสิทธิและโจทก์มีคำขอให้บังคับจำเลยด้วย คดีย่อมมีลักษณะเป็นคดีมีข้อพิพาทที่สามารถเสนอโดยคำฟ้องได้ตามหลักที่ศาลฎีกาวินิจฉัยในคดีนี้
📚 กฎหมายที่เกี่ยวข้อง
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
- มาตรา 456 วรรคแรก — การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ
- มาตรา 1382 — การครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นโดยสงบ เปิดเผย และด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันตามระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด อาจทำให้ผู้ครอบครองได้กรรมสิทธิ์ โดยอสังหาริมทรัพย์กำหนดเวลา 10 ปี
ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง
- มาตรา 55 — การเสนอคดีต่อศาลเมื่อมีข้อโต้แย้งเกี่ยวกับสิทธิหรือหน้าที่ตามกฎหมายแพ่ง หรือมีเหตุจำเป็นต้องใช้สิทธิทางศาล
- มาตรา 172 วรรคแรก — การเสนอข้อหาต่อศาลโดยทำเป็นคำฟ้อง
- มาตรา 188 (1) — การเริ่มคดีไม่มีข้อพิพาทโดยทำเป็นคำร้องขอ
📖 ฎีกาย่อ
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6536/2544
กรณีที่จะเสนอคดีต่อศาลเป็นคดีไม่มีข้อพิพาทโดยทำเป็นคำร้องขอได้นั้น หมายถึงกรณีที่ไม่มีบุคคลใดโต้แย้งสิทธิ แต่มีเหตุที่ผู้เสนอคดีจำต้องใช้สิทธิทางศาล
โจทก์ฟ้องว่า ที่ดินพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์โดยการครอบครองปรปักษ์ จำเลยโต้แย้งสิทธิของโจทก์โดยขอออกโฉนดที่ดินพิพาทเป็นชื่อของจำเลย ขอให้ศาลพิพากษาว่าที่ดินพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ ห้ามจำเลยและบริวารเกี่ยวข้อง และให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทเป็นชื่อโจทก์ โจทก์มิได้ขอให้ศาลมีคำสั่งว่าโจทก์ได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์เพียงประการเดียวอันจะเป็นคดีไม่มีข้อพิพาทซึ่งโจทก์ต้องเสนอคดีของตนต่อศาลโดยทำเป็นคำร้องขอตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 188(1) จึงเป็นคดีมีข้อพิพาทซึ่งโจทก์ชอบที่จะเสนอคดีต่อศาลโดยทำเป็นคำฟ้องได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 55 ประกอบกับมาตรา 172 วรรคแรก
เอกสารการซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยระบุชื่อว่า "หนังสือสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำ" แต่ไม่ได้ระบุข้อตกลงที่เป็นการแน่นอนว่าจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันหรือไม่เมื่อใด ประกอบกับโจทก์ได้ชำระค่าที่ดินให้แก่จำเลยครบถ้วนแล้วในวันทำสัญญาและจำเลยได้ส่งมอบที่ดินให้โจทก์เข้าครอบครองนับแต่วันดังกล่าว เป็นพฤติการณ์ที่เห็นได้ว่าโจทก์กับจำเลยไม่มีเจตนาจะจดทะเบียนโอนที่ดินต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด แม้จะตกเป็นโมฆะเนื่องจากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคแรก แต่โจทก์เข้าครอบครองโดยสงบและเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเกินกว่า 10 ปี โจทก์จึงได้กรรมสิทธิ์ที่ดินโดยการครอบครองตามมาตรา 1382