สรุปคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4161/2568
เรื่อง
ซื้อบ้านจัดสรร ชำระราคาครบและเข้าอยู่แล้ว แต่ทรัพย์ติดจำนองไว้ก่อน ผู้ซื้อร้องขัดทรัพย์ได้หรือไม่
ประเด็นข้อกฎหมาย
ผู้ซื้อที่ดินพร้อมบ้านจัดสรรชำระราคาครบและเข้าครอบครองแล้ว แต่ยังไม่ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ขณะที่ผู้จัดสรรนำทรัพย์ไปจดทะเบียนจำนองแก่เจ้าหนี้ไว้ก่อน
เมื่อเจ้าหนี้ผู้รับจำนองบังคับคดีแก่ทรัพย์ ผู้ซื้อจะมีสิทธิยื่นคำร้องขัดทรัพย์เพื่อขอให้ปล่อยทรัพย์จากการบังคับคดีหรือไม่
ข้อเท็จจริง
จำเลยที่ 1 เป็นผู้จัดสรรที่ดิน เมื่อวันที่ 14 สิงหาคม 2548 ได้นำที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในโครงการรวม 47 แปลง รวมถึงที่ดินและบ้านพิพาท จดทะเบียนจำนองแก่โจทก์เพื่อประกันหนี้เงินกู้
ต่อมาวันที่ 22 สิงหาคม 2550 ผู้ร้องทั้งสามซึ่งเป็นคนต่างด้าวตกลงซื้อที่ดินพร้อมบ้านพิพาทจากจำเลยที่ 1 ราคา 4,879,000 บาท
ผู้ร้องชำระราคาครบถ้วนแล้ว จำเลยที่ 1 ส่งมอบทรัพย์ให้เข้าครอบครองและพักอาศัยอย่างเป็นเจ้าของ แต่ไม่ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ร้อง
ภายหลังจำเลยที่ 1 กลับจดทะเบียนโอนทรัพย์พิพาทให้จำเลยที่ 3 ผู้ร้องจึงฟ้องจำเลยที่ 1 และที่ 3 และคดีสิ้นสุดลงด้วยคำพิพากษาตามสัญญาประนีประนอมยอมความ โดยจำเลยตกลงจะจดทะเบียนโอนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้แก่ผู้ร้องโดยปลอดจำนองหรือภาระผูกพันภายในกำหนดเวลา
ต่อมาโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้จำนองนำทรัพย์พิพาทออกบังคับจำนอง ผู้ร้องทั้งสามจึงยื่น คำร้องขัดทรัพย์ ขอให้ถอนการยึดและปล่อยทรัพย์พิพาท
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4161/2568 วินิจฉัยว่า
ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินมีโฉนด จึงเป็นที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์ ส่วนบ้านพิพาทปลูกติดตรึงอยู่กับที่ดิน จึงเป็น ส่วนควบของที่ดิน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 144 วรรคสอง ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินจึงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในบ้านด้วย
ผู้ร้องทั้งสามซื้อทรัพย์พิพาทจากจำเลยที่ 1 โดยชำระราคาครบถ้วน และจำเลยที่ 1 ส่งมอบทรัพย์ให้ผู้ร้องเข้าครอบครองและพักอาศัยอย่างเป็นเจ้าของทันที ข้อตกลงดังกล่าวจึงเป็น สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดอย่างหนึ่ง
เมื่อเป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง เมื่อไม่ได้ดำเนินการตามแบบดังกล่าว สัญญาซื้อขายจึงตกเป็นโมฆะ
ผู้ร้องทั้งสามจึงไม่ได้รับความคุ้มครองตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 37 วรรคหนึ่ง ที่จะกล่าวอ้างว่าทรัพย์ที่ซื้อจากผู้จัดสรรพ้นจากการยึดหรืออายัด
ส่วนสิทธิของผู้ร้องตามคำพิพากษาตามสัญญาประนีประนอมยอมความนั้น เกิดขึ้นภายหลังจากโจทก์ได้รับจำนองทรัพย์พิพาทไว้แล้ว
ทั้งไม่ปรากฏว่าโจทก์รับจำนองโดยไม่มีค่าตอบแทนหรือไม่สุจริต จึงฟังได้ว่าโจทก์รับจำนองโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต โจทก์จึงเป็นบุคคลภายนอกที่ได้รับความคุ้มครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง
ดังนั้น การจำนองยังคงมีอยู่ไม่ระงับสิ้นไป โจทก์ยังมีสิทธิบังคับจำนองเอาแก่ทรัพย์พิพาทได้ ผู้ร้องทั้งสามจึงไม่มีสิทธิยื่นคำร้องขัดทรัพย์ขอให้ปล่อยทรัพย์พิพาท
พิพากษายืน ยกคำร้องขัดทรัพย์ ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
สรุป
แม้ผู้ซื้อบ้านจัดสรรจะ ชำระราคาครบและเข้าครอบครองอยู่อาศัยแล้ว แต่ในคดีนี้ศาลวินิจฉัยว่าข้อตกลงเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดของอสังหาริมทรัพย์ เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาจึงตกเป็นโมฆะ
ผู้ซื้อจึงไม่ได้รับความคุ้มครองตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน มาตรา 37 วรรคหนึ่ง และสิทธิที่ผู้ซื้อได้รับตามคำพิพากษาตามยอมก็เกิดขึ้นภายหลังจากการจำนอง
เมื่อเจ้าหนี้รับจำนองโดยสุจริต เสียค่าตอบแทน และจดทะเบียนสิทธิไว้ก่อน การจำนองจึงยังคงมีอยู่ เจ้าหนี้มีสิทธิบังคับจำนอง และผู้ซื้อร้องขัดทรัพย์ไม่สำเร็จ
กฎหมายที่เกี่ยวข้อง
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 144 วรรคสอง
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคหนึ่ง
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 702 วรรคสอง
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 744
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง
- ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 323
- พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 37 วรรคหนึ่ง
- ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 86
ฎีกาย่อ
จำเลยที่ 1 นำที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในโครงการจัดสรร รวมทั้งทรัพย์พิพาท จดทะเบียนจำนองแก่โจทก์ไว้ก่อน ต่อมาผู้ร้องทั้งสามซื้อที่ดินพร้อมบ้านพิพาทจากจำเลยที่ 1 ชำระราคาครบถ้วน และได้รับมอบทรัพย์เข้าครอบครองอยู่อาศัย แต่ไม่ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ บ้านพิพาทปลูกติดตรึงอยู่กับที่ดิน จึงเป็นส่วนควบของที่ดินตาม ป.พ.พ. มาตรา 144 วรรคสอง เจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินย่อมเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในบ้านด้วย การที่ผู้ร้องชำระราคาครบถ้วน และจำเลยที่ 1 ส่งมอบทรัพย์ให้ผู้ร้องเข้าครอบครองและพักอาศัยอย่างเป็นเจ้าของทันที เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดอย่างหนึ่ง เมื่อเป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แต่ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาจึงตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง ผู้ร้องจึงไม่ได้รับความคุ้มครองตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 37 วรรคหนึ่ง ที่จะกล่าวอ้างว่าทรัพย์พิพาทพ้นจากการยึดหรืออายัด แม้ต่อมาผู้ร้องจะมีคำพิพากษาตามสัญญาประนีประนอมยอมความให้จำเลยโอนทรัพย์แก่ผู้ร้อง แต่สิทธิดังกล่าวเกิดขึ้นภายหลังจากโจทก์ได้รับจำนองทรัพย์พิพาทไว้แล้ว เมื่อไม่ปรากฏว่าโจทก์รับจำนองโดยไม่มีค่าตอบแทนหรือไม่สุจริต จึงฟังได้ว่าโจทก์รับจำนองโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต เป็นบุคคลภายนอกซึ่งได้รับความคุ้มครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง การจำนองจึงยังคงมีอยู่ไม่ระงับสิ้นไป โจทก์มีสิทธิบังคับจำนองเอาแก่ทรัพย์พิพาท ผู้ร้องทั้งสามไม่มีสิทธิยื่นคำร้องขัดทรัพย์ขอให้ปล่อยทรัพย์พิพาท พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
อ้างอิง
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4161/2568
คำค้น
ฎีกาที่ 4161/2568, คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4161/2568, ซื้อบ้านจัดสรรติดจำนอง, ซื้อบ้านจ่ายครบแต่ไม่ได้โอน, บ้านติดจำนอง, ผู้ซื้อบ้านร้องขัดทรัพย์, ร้องขัดทรัพย์, เจ้าหนี้จำนองยึดบ้าน, ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์, สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด, สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นโมฆะ, ป.พ.พ. มาตรา 456, ป.พ.พ. มาตรา 1299, ป.พ.พ. มาตรา 702, ป.พ.พ. มาตรา 744, พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน มาตรา 37, ผู้รับจำนองโดยสุจริต, บุคคลภายนอกตามมาตรา 1299, ส่วนควบของที่ดิน, บ้านเป็นส่วนควบของที่ดิน, บังคับจำนอง, ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร, คำร้องขัดทรัพย์, ฎีกาจำนอง, ฎีการ้องขัดทรัพย์