สรุปคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7934/2568
เลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน / ศาลวินิจฉัยนอกประเด็นข้อพิพาท / พิพากษาไม่เกินคำขอ
ประเด็นข้อกฎหมาย
การที่ศาลอุทธรณ์ภาค 8 ยกเงื่อนไขที่จำเลยไม่ได้ให้การต่อสู้ไว้ในคำให้การขึ้นวินิจฉัย ถือเป็นการวินิจฉัยนอกประเด็นข้อพิพาท และเป็นการวินิจฉัยที่ไม่ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่
อีกประเด็นหนึ่งคือ แม้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินไม่ได้กำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ไว้ คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจะกำหนดวันจดทะเบียน และแจ้งให้อีกฝ่ายหนึ่งทราบ เพื่อดำเนินการตามสัญญาได้หรือไม่
ข้อเท็จจริง
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแก่โจทก์ ในราคา 200,000 บาท
จำเลยให้การว่า สัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เมื่อไม่มีการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงตกเป็นโมฆะ จำเลยไม่ได้ส่งมอบที่ดินให้แก่โจทก์ และโจทก์ไม่ได้ชำระหนี้บางส่วน จำเลยบอกเลิกสัญญาแล้ว สัญญาซื้อขายจึงเป็นอันยกเลิก
แต่จำเลยไม่ได้ปฏิเสธว่า จำเลยไม่ได้มีเจตนาขายที่ดินดังกล่าวแก่โจทก์ และไม่ได้ต่อสู้ว่า สัญญาดังกล่าวมีเงื่อนไขว่า โจทก์ต้องโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 10490 ให้แก่จำเลย และต้องจดทะเบียนยกที่ดินโฉนดเลขที่ 10985 เป็นทางสาธารณะก่อน จำเลยจึงจะปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขาย
ศาลอุทธรณ์ภาค 8 กลับยกเรื่องที่โจทก์ต้องโอนที่ดินดังกล่าวให้แก่จำเลย และต้องจดทะเบียนยกที่ดินอีกแปลงหนึ่งเป็นทางสาธารณะขึ้นเป็นเงื่อนไขที่จำเลยปฏิเสธที่จะปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขาย
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7934/2568 วินิจฉัยวางหลักว่า
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า จำเลยไม่ได้ปฏิเสธว่าจำเลยไม่ได้มีเจตนาขายที่ดินดังกล่าวแก่โจทก์ และไม่ได้ต่อสู้ว่าสัญญาดังกล่าวมีเงื่อนไขว่า โจทก์ต้องโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 10490 ให้แก่จำเลย และจดทะเบียนยกที่ดินโฉนดเลขที่ 10985 เป็นทางสาธารณะก่อน จำเลยจึงจะปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขาย
ดังนั้น การที่ศาลอุทธรณ์ภาค 8 ยกเรื่องดังกล่าวขึ้นเป็นเงื่อนไขที่จำเลยปฏิเสธที่จะปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขาย จึงเป็นการวินิจฉัยนอกประเด็นข้อพิพาทที่จำเลยไม่ได้ให้การต่อสู้ไว้ และเป็นการวินิจฉัยที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย
ศาลฎีกาวินิจฉัยต่อไปว่า จำเลยจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและไม่ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขาย
แม้สัญญาจะซื้อจะขายไม่ได้กำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ไว้ก็ตาม แต่คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งชอบที่จะกำหนดวันจดทะเบียน และแจ้งให้อีกฝ่ายหนึ่งทราบเพื่อดำเนินการตามสัญญาได้
เมื่อโจทก์แจ้งแก่จำเลยให้ดำเนินการจดทะเบียนตามสัญญาแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อโจทก์ โจทก์จึงมีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายได้
ผลคดี
ศาลฎีกาเห็นว่า ศาลอุทธรณ์ภาค 8 วินิจฉัยนอกประเด็นข้อพิพาทที่จำเลยไม่ได้ให้การต่อสู้ไว้ เป็นการวินิจฉัยที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย
จำเลยไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา และเมื่อโจทก์แจ้งให้จำเลยดำเนินการจดทะเบียนตามสัญญาแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อโจทก์
ศาลฎีกาพิพากษากลับ ให้บังคับคดีตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
กฎหมายที่เกี่ยวข้อง
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387
เรื่อง การเลิกสัญญา
ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142
เรื่อง ศาลต้องพิพากษาตามคำขอ และไม่วินิจฉัยนอกประเด็นแห่งคดี
ฎีกาย่อ
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแก่โจทก์ในราคา 200,000 บาท จำเลยให้การว่า สัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เมื่อไม่มีการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตกเป็นโมฆะ จำเลยไม่ได้ส่งมอบที่ดินให้แก่โจทก์ และโจทก์ไม่ได้ชำระหนี้บางส่วน จำเลยบอกเลิกสัญญาแล้ว สัญญาซื้อขายเป็นอันยกเลิก โดยจำเลยไม่ได้ปฏิเสธว่าจำเลยไม่ได้มีเจตนาขายที่ดินแก่โจทก์ และไม่ได้ต่อสู้ว่าสัญญามีเงื่อนไขว่า โจทก์ต้องโอนที่ดินของโจทก์ให้แก่จำเลย และต้องจดทะเบียนยกที่ดินอีกแปลงหนึ่งเป็นทางสาธารณะก่อน จำเลยจึงจะปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขาย การที่ศาลอุทธรณ์ภาค 8 ยกเรื่องที่โจทก์ต้องโอนที่ดินให้แก่จำเลย และต้องจดทะเบียนยกที่ดินเป็นทางสาธารณะ เป็นเงื่อนไขที่จำเลยปฏิเสธที่จะปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขาย จึงเป็นการวินิจฉัยนอกประเด็นข้อพิพาทที่จำเลยไม่ได้ให้การต่อสู้ไว้ เป็นการไม่ชอบด้วยกฎหมาย จำเลยไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและไม่ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขาย
แม้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยไม่ได้กำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ไว้ก็ตาม คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งชอบที่จะกำหนดวันจดทะเบียนและแจ้งให้อีกฝ่ายหนึ่งทราบเพื่อดำเนินการตามสัญญาได้ เมื่อโจทก์แจ้งแก่จำเลยให้ดำเนินการจดทะเบียนตามสัญญาแล้วจำเลยเพิกเฉย จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อโจทก์ โจทก์มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายได้.
อ้างอิง
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7934/2568
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387
ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142
คำค้นที่เกี่ยวข้อง
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7934/2568, สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน, เลิกสัญญาจะซื้อจะขาย, วินิจฉัยนอกประเด็นข้อพิพาท, ศาลพิพากษาไม่เกินคำขอ, คำให้การจำเลย, ศาลอุทธรณ์ภาค 8, ผิดสัญญาจะซื้อจะขาย, บังคับให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์, ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387, ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142, ฎีกาศึกษา