สรุปคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4984/2568 (ประชุมใหญ่)
เรื่อง: รับฟังข้อเท็จจริงคดีนี้ต่างจากคดีก่อนได้ (ป.วิ.พ. มาตรา 145)
และฟังได้ว่า “ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายขึ้นใหม่” หลังรับโอน
📌 ประเด็นข้อกฎหมาย
-
ประเด็นเรื่องผลผูกพันของคำพิพากษาคดีก่อน (ป.วิ.พ. มาตรา 145):
ศาลฎีกาจะรับฟังข้อเท็จจริงในคดีนี้ให้แตกต่างไปจากคดีก่อน (ที่จำเลยเคยเป็นโจทก์ฟ้องขับไล่โจทก์คดีนี้และศาลพิพากษาให้ขับไล่ไปแล้ว) ได้หรือไม่? จะเป็นการต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 145 หรือไม่? -
ประเด็นเรื่องการเกิดสัญญาจะซื้อจะขายผ่านตัวแทนโดยปริยาย:
พฤติการณ์ของนาย อ. ถือเป็นตัวแทนโดยปริยายหรือตัวแทนเชิดของจำเลยหรือไม่ และโจทก์มีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทตามสัญญาจะซื้อจะขายที่เกิดขึ้นใหม่นี้หรือไม่?
📝 ข้อเท็จจริง
- เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 2303 เป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัท ท. ต่อมาได้มีการแบ่งแยกที่ดินดังกล่าวบางส่วนออกเป็นโฉนดเลขที่ 27352
- (สัญญาตอนแรก) โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน (แปลงเลขที่ 264 ซึ่งอยู่ในเขตที่ดินโฉนดเลขที่ 27352) กับ บริษัท ท. เจ้าของเดิม
- ต่อมา บริษัท ท. โอนขายที่ดินโฉนดเลขที่ 27352 ทั้งแปลงให้แก่ จำเลย
- (จุดเปลี่ยน) หลังจากจำเลยรับโอนที่ดินมาแล้ว โจทก์ได้จ่ายเงินค่าที่ดินให้แก่ นาย อ. (ซึ่งได้รับมอบหมายจากจำเลย) อย่างต่อเนื่องจนครบถ้วน
นาย อ. จึงส่งมอบต้นฉบับโฉนดที่ดินให้ นาง ภ. (ผู้ซื้อที่ดินข้างเคียง) ยึดถือไว้แทนเพื่อรอโอนกรรมสิทธิ์พร้อมกัน - ในคดีก่อน: จำเลยคดีนี้เคยเป็นโจทก์ยื่นฟ้องขับไล่นาย ส. และมีโจทก์คดีนี้เป็นจำเลยร่วม ซึ่งศาลฎีกามีคำพิพากษายืนให้ขับไล่จำเลยและจำเลยร่วมออกจากที่ดิน
- ในคดีนี้: โจทก์มาฟ้องว่าตนมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขาย และขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะส่วนให้แก่โจทก์
⚖️ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4984/2568 วินิจฉัยวางหลักว่า:
-
เรื่องการรับฟังข้อเท็จจริง:
เมื่อคดีก่อนเป็นคดีที่จำเลยคดีนี้ฟ้องขับไล่โดยอ้างว่าโจทก์ครอบครองโดยไม่มีสิทธิ อันเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์ซึ่งมีประเด็นแค่ว่าต้องถูกขับไล่หรือไม่
แตกต่างจากคดีนี้ที่โจทก์ฟ้องอ้างสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายและขอให้โอนกรรมสิทธิ์ อันมีประเด็นว่าโจทก์ทำสัญญาและชำระราคาครบถ้วนหรือไม่
"สภาพแห่งข้อหาและคำขอบังคับ รวมทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาตามคำฟ้องทั้งสองเรื่องจึงแตกต่างกัน ศาลฎีกาจึงมีอำนาจรับฟังข้อเท็จจริงคดีนี้แตกต่างไปจากคดีก่อนได้ ไม่เป็นการต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 145" -
เรื่องสิทธิเรียกร้องตามสัญญาจะซื้อจะขาย:
ภายหลังจากจำเลยรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินมาแล้ว โจทก์ชำระค่าที่ดินให้แก่นาย อ. ซึ่งได้รับมอบหมายจากจำเลยจนครบถ้วน และนาย อ. ได้มอบโฉนดให้นาง ภ. ยึดถือไว้แทน
พฤติการณ์ดังกล่าว "แสดงว่ามีการตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกันขึ้นใหม่ระหว่างโจทก์กับจำเลยหลังจากจำเลยรับโอนที่ดินพิพาทมาจากบริษัท ท." -
ผลแห่งคดี:
เมื่อมีการชำระค่าที่ดินจนครบและมอบโฉนดให้ยึดถือไว้แทนเพื่อรอการโอนกรรมสิทธิ์ "โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทตามสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง"
ศาลฎีกาจึงพิพากษากลับ ให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทเฉพาะส่วนให้แก่โจทก์ หากไม่ดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา
💡 สรุป
แม้โจทก์จะเคยแพ้คดีฟ้องขับไล่ในที่ดินแปลงเดียวกันมาก่อน แต่เนื่องจากคดีฟ้องขับไล่กับคดีฟ้องบังคับให้โอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญาจะซื้อจะขาย มีประเด็นแห่งคดี สภาพแห่งข้อหา และคำขอบังคับที่แตกต่างกัน ศาลจึงรับฟังข้อเท็จจริงใหม่ได้ ไม่ขัดต่อผลผูกพันของคำพิพากษาคดีก่อนตาม ป.วิ.พ. มาตรา 145
และเมื่อพฤติการณ์ฟังได้ว่านาย อ. (ตัวแทนจำเลย) รับเงินค่าที่ดินจากโจทก์และมอบโฉนดให้นาง ภ. ยึดถือไว้ ถือเป็นการเกิดสัญญาจะซื้อจะขายกันใหม่แล้ว จำเลยจึงมีหน้าที่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ตามกฎหมาย
📖 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4984/2568 (ประชุมใหญ่) ฎีกาย่อ
กฎหมายที่เกี่ยวข้อง: ป.วิ.พ. มาตรา 145, พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551 มาตรา 7
ศาลฎีกาโดยมติที่ประชุมใหญ่ เห็นควรยกปัญหาข้อกฎหมายตามที่จำเลยแก้ฎีกาขึ้นวินิจฉัยเสียก่อนว่า ศาลฎีกาจะรับฟังข้อเท็จจริงในคดีนี้แตกต่างไปจากคดีก่อนได้หรือไม่
เห็นว่า เมื่อคดีก่อนโจทก์ซึ่งเป็นจำเลยในคดีนี้ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาท จำเลยและบริวารครอบครองที่ดินของโจทก์โดยไม่มีสิทธิ ขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินกับรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและส่งมอบที่ดินคืนแก่โจทก์พร้อมชำระค่าเสียหาย ซึ่งจำเลยและจำเลยร่วมให้การปฏิเสธว่าโจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่
คดีดังกล่าวจึงเป็นคดีฟ้องขับไล่จำเลยและจำเลยร่วมออกจากอสังหาริมทรัพย์อันเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์ ซึ่งมีประเด็นข้อพิพาทที่ต้องวินิจฉัยว่า จำเลยและจำเลยร่วมไม่มีสิทธิอยู่ในที่ดินพิพาทโดยชอบ ต้องถูกขับไล่และชำระค่าเสียหายให้แก่โจทก์หรือไม่
แตกต่างจากคดีนี้ ที่โจทก์ฟ้องว่า โจทก์มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทตามสัญญาจะซื้อจะขายและมีคำขอให้จำเลยโอนกรรมสิทธิในที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ อันมีประเด็นข้อพิพาทที่ต้องวินิจฉัยว่าโจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทและชำระราคาที่ดินพิพาทตามสัญญาครบถ้วนจนได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทและจำเลยต้องจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวให้แก่โจทก์หรือไม่
สภาพแห่งข้อหาและคำขอบังคับ รวมทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาตามคำฟ้องทั้งสองเรื่องจึงแตกต่างกัน ศาลฎีกาจึงมีอำนาจรับฟังข้อเท็จจริงคดีนี้แตกต่างไปจากคดีก่อนได้ ไม่เป็นการต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 145 ประกอบ พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551 มาตรา 7