ข้อควรระวังก่อนซื้อที่ดิน น.ส. 3 ก.
(สรุปคำพิพากษาศาลปกครองสูงสุดที่ อ. 30/2568)
เรื่อง: คดีพิพาทเกี่ยวกับการที่หน่วยงานทางปกครองกระทำการโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย (การสอบสวนเปรียบเทียบเพื่อออกโฉนดที่ดิน)
ประเด็นข้อกฎหมาย
- ผู้รับโอนที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) จะมีสิทธิดีกว่าผู้ที่ครอบครองที่ดินส่วนนั้นโดยสงบและเปิดเผยมาอย่างยาวนานหรือไม่ ในกรณีที่ผู้โอนเดิมมิได้โต้แย้งหรือฟ้องเอาคืนซึ่งการครอบครองภายในกำหนด 1 ปี
- คำสั่งของเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด ที่สั่งให้ออกโฉนดที่ดินเฉพาะส่วนที่อยู่นอกเขตการยึดถือครอบครองของผู้คัดค้าน เป็นคำสั่งที่ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่
ข้อเท็จจริง
- ผู้ฟ้องคดีซื้อที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 4850 เนื้อที่ตามทะเบียน 27 ตารางวา เมื่อวันที่ 4 มิถุนายน 2556 และได้ยื่นคำขอรังวัดออกโฉนดที่ดินต่อเจ้าพนักงานที่ดิน
- ในการรังวัดปรากฏว่ามีผู้คัดค้าน (ผู้ถูกฟ้องคดีที่ 6) อ้างสิทธิครอบครองในที่ดินด้านทิศใต้ เนื้อที่ 12 ตารางวา ซึ่งเป็นที่ตั้งของบ้านพักอาศัยเลขที่ 113/2
- ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า ครอบครัวของผู้คัดค้านได้เข้าครอบครองและปลูกบ้านพักอาศัยในที่ดินส่วนที่พิพาทมาตั้งแต่ปี 2503 โดยที่ผู้มีชื่อใน น.ส. 3 ก. เดิม (ผู้โอน) รับทราบถึงการครอบครองดังกล่าวมาโดยตลอด แต่ไม่ได้โต้แย้งหรือฟ้องต่อศาลเพื่อเอาคืนซึ่งการครอบครองภายใน 1 ปี
- เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด (ผู้ถูกฟ้องคดีที่ 1) พิจารณาแล้ว จึงมีคำสั่งให้ออกโฉนดที่ดินแก่ผู้ฟ้องคดีตามจำนวนเนื้อที่ที่เหลือนอกเขตที่พิพาท คือ 17 ตารางวา
คำวินิจฉัยศาลปกครองสูงสุด
- หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เป็นเพียงหนังสือรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว มิใช่หลักฐานแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินทางทะเบียนเช่นเดียวกับโฉนดที่ดิน สิทธิในที่ดินประเภทนี้จึงต้องพิจารณาจากการครอบครองทำประโยชน์ตามความเป็นจริง
- เมื่อที่ดินพิพาทเป็นที่ดินมือเปล่า และผู้คัดค้านได้ยึดถือครอบครองที่ดินส่วนที่เป็นที่ตั้งบ้านมาโดยสงบและเปิดเผยต่อเนื่องเป็นเวลานาน โดยที่ผู้โอนเดิมมิได้ฟ้องเอาคืนซึ่งการครอบครองภายใน 1 ปี นับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครองตามมาตรา 1375 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ผู้โอนเดิมย่อมเสียสิทธิครอบครองในส่วนดังกล่าว
- เมื่อพิจารณาตามหลักกฎหมายทั่วไปที่ว่า "ผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน" เมื่อผู้โอนไม่มีสิทธิครอบครองในที่ดินส่วนที่พิพาทในขณะทำสัญญาซื้อขาย ผู้ฟ้องคดีซึ่งเป็นผู้รับโอนย่อมไม่มีสิทธิดีไปกว่าผู้โอนในส่วนนั้น
- การที่ผู้ฟ้องคดีละเลย มิได้ตรวจสอบเนื้อที่และการยึดถือครอบครองในพื้นที่จริงก่อนการซื้อขาย ถือเป็นความบกพร่องของผู้ฟ้องคดีเอง
- คำสั่งของเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดที่สั่งให้ออกโฉนดที่ดินเฉพาะส่วนที่อยู่นอกเขตการยึดถือครอบครองของผู้คัดค้าน จึงเป็นการใช้อำนาจตามมาตรา 60 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ที่ถูกต้องและชอบด้วยกฎหมายแล้ว
📌 สรุปสิ่งสำคัญ
- สิทธิครอบครองในที่ดิน น.ส. 3 ก. พิจารณาจากการครอบครองจริง หากเจ้าของเดิมปล่อยให้ผู้อื่นแย่งการครอบครองเกิน 1 ปี ย่อมเสียสิทธิในส่วนนั้นไป
- ผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน หากผู้โอนเสียสิทธิครอบครองไปแล้ว ผู้รับโอนย่อมไม่ได้สิทธิในส่วนนั้นมาด้วย แม้จะซื้อมาอย่างถูกต้องตามทะเบียนก็ตาม
Tags
คดีปกครอง