คำพิพากษาฎีกาที่ ๒๖๔๒/๒๕๖๒ 


               ที่ดินของโจทก์ทั้งสองถูกแบ่งแยกมาจากที่ดินของบริษัท ศ. ซึ่งแม้ที่ดินของบริษัท ศ. จะเคยเป็นที่แปลงเดียวกับที่ดินของจำเลยมาก่อน ก็จะถือโดยอนุโลมว่าที่ดินของโจทก์ทั้งสองแบ่งแยกมาจากที่ดินของ จำเลยด้วยหาได้ไม่ กรณีไม่เข้าหลักเกณฑ์ที่โจทก์ทั้งสองจะฟ้องจำเลย ซึ่งเป็นผู้รับโอนที่ดินที่ที่ดินของบริษัท ศ. แบ่งแยกมาให้เปิดทางจำเป็น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๕๐ แต่ที่ดินของ บริษัท ศ. ซึ่งเป็นที่ดินแปลงคงและที่ดินแปลงอื่นที่แบ่งแยกในคราวเดียวกัน ไม่ได้อยู่ติดต่อกับทางสาธารณะ ย่อมทำให้โจทก์ทั้งสองไม่สามารถใช้ที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะได้ จึงเป็นกรณีที่ที่ดินของโจทก์ทั้งสองมีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะโจทก์ทั้งสองมีสิทธิผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้ในฐานะทางจำเป็นตามมาตรา ๑๓๔๙ วรรคหนึ่ง

               ขณะซื้อที่ดินแม้โจทก์ทั้งสองทราบในข้อสัญญาว่าไม่มีสิทธิใช้ทางพิพาทซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจำเลย หากจะใช้ทางพิพาทต้องมาติดต่อขออนุญาตจากจำเลยก่อนก็ตามก็เป็น เพียงข้อกำหนดในสัญญาที่ผู้ขายทำกับโจทก์ทั้งสอง ไม่ใช่เงื่อนไขของกฎหมายที่บัญญัติห้ามไว้ในเรื่องขอใช้ทางจำเป็น เพราะสิทธิในการใช้ทางจำเป็นเกิดขึ้นโดยผลของกฎหมายโจทก์ทั้งสองมีสิทธิผ่านที่ดินของ จำเลยออกสู่ทางสาธารณะซึ่งเป็นทางจำเป็นที่สะดวกและก่อให้เกิดความเสียหายแก่จำเลยน้อยที่สุดที่จะเป็นไปได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๔๙ วรรคสาม

 

               ตามฎีกานี้ ที่ดินของโจทก์แบ่งแยกมาจากที่ดินของบริษัท ศ. ซึ่งเดิมที่ดินของบริษัท ศ. และที่ดินของจำเลยเป็นที่ดินแปลงเดียวกันมาก่อน ดังนี้ จะถือว่าที่ดินของโจทก์ทั้งสองแบ่งแยกมาจากที่ดินของจำเลยด้วยหาได้ไม่ จึงไม่เข้าหลักเกณฑ์ตามมาตรา ๑๓๕๐

              

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

               มาตรา ๑๓๔๙ ที่ดินแปลงใดมีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้

               ที่ดินแปลงใดมีทางออกได้แต่เมื่อต้องข้ามสระ บึง หรือทะเล หรือมีที่ชันอันระดับที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากันมากไซร้ ท่านว่าให้ใช้ความในวรรคต้นบังคับ

               ที่และวิธีทำทางผ่านนั้นต้องเลือกให้พอควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิจะผ่าน กับทั้งให้คำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสียหายแต่น้อยที่สุดที่จะเป็นได้ ถ้าจำเป็นผู้มีสิทธิจะผ่านจะสร้างถนนเป็นทางผ่านก็ได้

               ผู้มีสิทธิจะผ่านต้องใช้ค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่เพื่อความเสียหายอันเกิดแต่เหตุที่มีทางผ่านนั้น ค่าทดแทนนั้นนอกจากค่าเสียหายเพราะสร้างถนน ท่านว่าจะกำหนดเป็นเงินรายปีก็ได้

               มาตรา ๑๓๕๐ ถ้าที่ดินแบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันเป็นเหตุให้แปลงหนึ่งไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นมีสิทธิเรียกร้องเอาทางเดินตามมาตราก่อนได้เฉพาะบนที่ดินแปลงที่ได้แบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันและไม่ต้องเสียค่าทดแทน