จำเลยซื้อที่ดินจากโจทก์ร่วมตั้งแต่ปี ๒๕๔๔ ในราคา ๗๐,๐๐๐ บาท ชำระแล้ว ๖๕,๐๐๐ บาท จะชำระในการโอนกรรมสิทธิ์อีก ๕,๐๐๐ บาท การซื้อขายที่ดินดังกล่าวไม่มีการทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่คู่สัญญาประสงค์จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันให้ถูกต้องเพียงแต่ที่ดินพิพาทจดทะเบียนจำนองแก่ธนาคารไว้ โจทก์ร่วมแจ้งให้จำเลยมาจดทะเบียนรับโอนที่ดินพิพาท แต่เจรจาการไม่สำเร็จเท่านั้น โจทก์ร่วมและจำเลยประสงค์จะจดทะเบียนโอนที่ดินที่ซื้อขายกันที่สำนักงานที่ดิน สัญญาระหว่างโจทก์ร่วมและจำเลยจึงเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๕๖ วรรคสอง หาใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดซึ่งเมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๕๖ วรรคหนึ่งไม่ เมื่อเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขาย แม้จำเลยเข้าครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทในระหว่างที่ยังมิได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ การครอบครองดังกล่าวก็เป็นเพียงการครอบครองที่พิพาทแทนโจทก์ร่วมเท่านั้น มิใช่การครอบครองโดยเจตนาเป็นเจ้าของ เว้นแต่จำเลยจะเปลี่ยนแปลงลักษณะการยึดถือโดยบอกกล่าวไปยังโจทก์ร่วมว่าไม่เจตนายึดถือที่พิพาทแทนโจทก์ร่วมต่อไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๘๑ แต่จำเลยก็มิได้ปฏิบัติเช่นนั้น ลำพังการปลูกสร้างบ้านบนที่ดินพิพาทและบอกกล่าวให้โจทก์ร่วมไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินนั้น ยังไม่พอฟังว่าเป็นการเปลี่ยนลักษณะการยึดถือดังกล่าวมา การที่จำเลยครอบครองที่ดินพิพาทแทนโจทก์ร่วมตามสัญญาจะซื้อจะขายนั้น จำเลยจะอ้างว่าได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์แล้วหาได้ไม่ ทั้งไม่ทำให้จำเลยอยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๐๐ ด้วย

เพิ่มเติม
                สัญญาจะซื้อขาย คือ สัญญาซื้อขายที่คู่สัญญาได้ตกลงกันไว้ชั้นหนึ่งก่อน เพื่อจะนำไปสู่การทำให้ถูกต้องตามแบบแห่งสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดในอนาคต แสดงให้เห็นว่าทรัพย์สินซึ่งเป็นวัตถุแห่งสัญญาจะซื้อขายได้นั้นมีเพียงเฉพาะทรัพย์สินที่ในการทำสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา ๔๕๖ วรรคหนึ่งอันได้แก่ อสังหาริมทรัพย์ เรือมีระวางห้าตันขึ้นไป แพ และสัตว์พาหนะ เท่านั้น ทรัพย์สินอื่นนอกจากนี้ย่อมไม่อาจเป็นวัตถุแห่งสัญญาจะซื้อขายได้เลย
                ฎีกาที่ ๘๑๔/๒๔๙๐ ทำสัญญาซื้อขายที่ดินโดยตกลงกันว่าชำระราคาครบแล้วจะไปทำการโอนกัน นับว่าเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย
                ฎีกาที่ ๙๐๖/๒๕๑๓ สัญญาซื้อขายที่ดินระบุว่า ผู้ขายจะต้องรังวัดแบ่งแยกโฉนดให้แก่ผู้ซื้อและโอนใส่ชื่อผู้ซื้อ ณ สำนักงานที่ดิน ถือเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขาย
                ฎีกาที่ ๒๒๗/๒๕๓๒ ทำสัญญายกที่ดินให้รับรองว่าจะแบ่งแยกให้ในภายหน้า ถ้าไม่แบ่งให้ ยอมให้ฟ้องตามสัญญา แสดงว่ายกที่ดินให้โดยการทำนิติกรรมและจดทะเบียน การครอบครองที่พิพาท จึงถือว่าอาศัยสิทธิของผู้ที่ยกให้ การที่ผู้จะรับยกให้ต่อเติมขยายบ้าน ปลูกโรงมุงจาก ทำรั้วกั้นสัตว์ และใช้ประโยชน์จากที่พิพาท มิใช่เป็นการบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะการยึดถือ ดังนั้นแม้ผู้จะรับยกให้ครอบครองที่พิพาทมาเกินสิบปี ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์
                การเปลี่ยนลักษณะการยึดถือตามมาตรา ๑๓๘๑ นั้น จะบอกกล่าวด้วยวาจา ด้วยหนังสือหรือด้วยอากาศกิริยาอย่างใดอันแสดงให้รู้ว่าได้เปลี่ยนการยึดถือก็ได้ เช่น จำเลยเช่าที่พิพาทเมื่อโจทก์นำรังวัดที่พิพาทเพื่อออกโฉนด จำเลยไปคัดค้าน ดังนี้ เป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์แล้วการคัดค้านของจำเลย ถือว่าได้แสดงเจตนาเปลี่ยนลักษณะการครอบครองตามมาตรา ๑๓๘๑ แล้ว(ฎีกาที่ ๖๙๖-๗๐๐/๒๔๙๓)

บุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อน
                (๑) ฎีกาที่ ๘๗๔/๒๔๙๐ ผู้ที่ฟ้องขอให้เพิกถอนตามมาตรา ๑๓๐๐ จะต้องแสดงว่าตนอยู่ในฐานะอันจะจดทะเบียนสิทธิได้ เพียงแต่ได้ความว่าทำสัญญาจะซื้อขายและวางมัดจำไว้เรียกว่าอยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนตามมาตรา ๑๓๐๐
                (๒) ฎีกาที่ ๓๐๑๑/๒๕๔๐ การที่ผู้ร้องซื้อที่ดินและได้ชำระราคาครบถ้วนแล้ว จึงอยู่ในฐานะจดทะเบียนสิทธิได้ก่อนตามมาตรา ๑๓๐๐

อ้างอิง
บัญญัติ สุชีวะ. คำอธิบายกฎหมายลักษณะทรัพย์ พิมพ์ครั้งที่ ๑๗ ปรับปรุงโดยศาสตราจารย์พิเศษไพโรจน์วายุภาพ. กรุงเทพมหานคร: สำนักพิมพ์กรุงสยามพับลิชชิ่ง, ๒๕๕๙.
มณทิชา ภักดีคง. กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยซื้อขาย แลกเปลี่ยน ให้. กรุงเทพมหานคร: สำนักพิมพ์มหาวิทยาลัยรามคำแหง, ๒๕๖๐.

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
                มาตรา ๔๕๖ การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย
                สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่
                มาตรา ๑๓๐๐ ถ้าได้จดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เป็นทางเสียเปรียบแก่บุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นอาจเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนนั้นได้ แต่การโอนอันมีค่าตอบแทน ซึ่งผู้รับโอนกระทำการโดยสุจริตนั้น ไม่ว่ากรณีจะเป็นประการใด ท่านว่าจะเรียกให้เพิกถอนทะเบียนไม่ได้
                มาตรา ๑๓๘๑ บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินอยู่ในฐานะเป็นผู้แทนผู้ครอบครอง บุคคลนั้นจะเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือได้ ก็แต่โดยบอกกล่าวไปยังผู้ครอบครองว่าไม่เจตนาจะยึดถือทรัพย์สินแทนผู้ครอบครองต่อไป หรือตนเองเป็นผู้ครอบครองโดยสุจริต อาศัยอำนาจใหม่อันได้จากบุคคลภายนอก
                มาตรา ๑๓๘๒ บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์